Moćnici pronašli novi način na koji otimaju vaše nekretnine: U tijeku su krađe neviđenih razmjera

Vlada posljednjih godina aktivno radi na digitalizaciji zemljišnih knjiga i katastra. Navedeno bi trebalo predstavljati pojednostavljenje vođenja evidencije nekretnina i spektakularno rješenje spajanja “gruntovnice i katastra”, sve kao opravdanje za dobiveni novac EU-a za tu namjenu.

Pravna sigurnost u poslovanju s nekretninama vrlo je važna, gotovo najvažnija za svakog čovjeka. Mnogi godinama vode pravne bitke radi raščišćavanja vlasničkog i posjedovnog stanja, a takve situacije vuku se još od ranih 90-ih. Upućeni kažu, tada se svašta radilo. Mnogi koji imaju problema sa sređivanjem katastarskog i zemljišnoknjižnog stanja očekivali su da će s digitalizacijom doći i do uređenijeg stanja, međutim, problemi su ostali i teško su rješivi.

Najveći je problem u tome što stranka ne može sama podnositi prijedloge u zemljišne knjige i što građanima nije omogućen pristup elektroničkim putem (E-ZIS) pa su ostali zakinuti za praćenje predmeta koji se rješavaju u zemljišnoknjižnim postupcima, a otežan im je i onemogućen i uvid u katastarski i zemljišnoknjižni status nekretnina.

Lažna sigurnost

Uređena pravna zemlja nastoji stvoriti pravnu sigurnost kako bi građani i mogući investitori mogli osigurati svoje vlasništvo i investicije od neosnovanih zadiranja države i trećih osoba u njihovu imovinu. Nažalost, situacija u pravosuđu iznimno je loša, a tom lošem dijelu pravosuđa svakako pripadaju i katastar i gruntovnica.

Svaki vlasnik misli da je njegovo vlasništvo sigurno i da nikad ne može jednostavno nestati. Stoga su dugi niz godina građani bili uvjereni da je dostatno da su upisani kao posjednici u katastru i da uopće ne moraju biti upisani u zemljišnoj knjizi kao vlasnici nekretnine. Kasnijih godina, kako su banke aktivno nudile kredite, pokazalo se nužnim da ljudi srede zemljišnoknjižno stanje i da u svakom pravnom poslu s nekretninama predoče i vlasnički list. Stanje u katastru moralo bi se potom urediti automatizmom, zemljišnoknjižni odjel morao bi dostaviti u zemljišnu knjigu zemljišnoknjižni izvadak i stanje bi trebalo biti uređeno. Često se tako doista i dogodi u praksi, međutim, postoje različite situacije koje se ne mogu na takav način urediti ili se nikako ne mogu urediti. To su one situacije kada vlasnik nastoji srediti vlasničko stanje, a onda shvati da njegove nekretnine u katastru nema. “Isparila” je, zbog toga što preko lažnih podataka u katastru i zemljišnoj knjizi kriminalci na najjednostavniji način dolaze do vrijednih nekretnina.

Za manje upućene, objasnit ćemo kako funkcioniraju katastar i zemljišne knjige. U katastarskim uredima vodi se evidencija o posjedu i posjedovnim listovima. U posjedovne listove upisuju se posjednici katastarskih čestica i unose pisani podaci o katastarskim česticama (broj, adresa, način uporabe, izgrađenost, površina). Prijepis posjedovnog lista izdaje se na zahtjev stranke u nadležnom uredu za katastar. Potvrda iz katastra i prijavni listovi javni su listovi za koje se smatra da su istiniti. Nikakve sumnje ne bi trebalo biti da ono što je u njima upisano nije točno i vjerodostojno.

Nepostojeće zgrade

Katastar i zemljišna knjiga službeni su registri koji se koriste za evidentiranje i praćenje informacija o nekretninama i zemljištu. Upis nekretnina u katastru temelji se na snimanju objekata na terenu, izradi prijavnog lista, a potom se snimljeno stanje upisuje u katastar. Navedeno je i podloga za upis u zemljišnu knjigu. Prema tome, upis bi morao biti vjerodostojan, točan i istinit jer je mjerodavan za sve pravne odnose između stranaka, za razrezivanje poreza, podizanje kredita i slično.

U konkretnom primjeru, katastar grada Dugo Selo fabricirao je potvrde o stanju nekretnina i ovjeravao prijavne listove kao na tekućoj traci i tako stvorio neviđenu konfuziju s nekretninama. Čak sedam različitih stanja i potvrda izdano je za zgrade izgrađene na uvijek istom zemljištu. Istina, i stanje na terenu i stanje u zemljišnoj knjizi mogu se mijenjati, zgrade se mogu urušiti, to ništa ne bi bilo neobično kada bi se dogodilo u razdoblju od stotinjak godina, ali promjene u ovim ispravama događale su se u samo četiri mjeseca. Prvo snimljeno stanje i prijavni list potječe od 1897. i nije mijenjano do 1996. To stanje prikazuje katastarsku česticu 824 “zgrada u mjestu” površine 43.234 m2, i k.č. zgr.dv. 6508 m2, sve društveno vlasništvo Tvornice namještaja i didaktike Dugo Selo.

To stanje prikazano je i u prijavnom listu od 15. srpnja 1991. godine (neovjeren) u kojem se navodi da se katastarska čestica 824 sastoji od jedne zgrade 43.234, dok je novo stanje k.č. br. 824/1 – tri zgrade 435 m2 i skladišno dvorište veličine 20.541 m2, k.č. br. 824/2 trafostanica 9 m2, k.č. br. 824/3, osam zgrada i tvorničko dvorište 851 m2, tvorničko dvorište 20.110 m2, sveukupno 43.234 m2. Iako neovjeren, prijavni list je dostupan kao javna isprava u zbirci isprava Zemljišnoknjižnog odjela i na njemu se temelji upis u zemljišnu knjigu.

Promjena istoga dana

Izvadak iz katastra zemljišta istog ureda za katastarsko-geodetske poslove, ispostava Dugo Selo, od 17. srpnja 1995. prikazuje katastarsku česticu 824 kao da se sastoji od tri zgrade i tvorničkog dvorišta ukupne površine 43.234 m2. Izvadak je ovjeren i predstavlja javnu ispravu. Od 2. veljače 1996., isti ured za katastarsko-geodetske poslove ovjerava 11. ožujka 1996. godine prijavni list u kojem se mijenja adresa posjednika, te se istovremeno navodi da se prijavljuje stanje na terenu tako da se katastarska čestica 824/3 koja se sastoji od osam zgrada i tvorničkog dvorišta površine 20.967 m2 upisuje kao k.č. br. 824/3 na kojoj su izgrađene tri zgrade i tvorničko dvorište, da je za potrebe upisa promjene izvršeno i snimanje na terenu. Analizom promjena u katastru i zemljišnoj knjizi utvrđeno je da ni na k.č. br. 824, ni na k.č. br. 824/3 nije nikada bilo izgrađeno osam zgrada, pa je očito riječ o lažnim ispravama izdanima samo za potrebe podizanja kredita i drugih malverzacija.

Novi zakon o neradnim nedjeljama podijelio i same trgovce: ‘O ovome prije nismo ni razmišljali’

Već 25. travnja 1996. isti ured za katastarsko-geodetske poslove ovjerava prijavni list u kojem se navodi da je nekretnina k.č. br. 824 društveno vlasništvo i da se sastoji od jedne zgrade u mjestu površine 43.234 m2. Istoga dana, 25. travnja 1996., ovjereni prijavni list predan je i u zemljišnu knjigu i u njemu se navodi da se k.č. br. 824/1 sastoji od jedne zgrade i dvorišta veličine 20.976 m2, k.č. br. 824/2 zgrada 9 m2, k.č. br. 824/3 4 zgrade i tvorničko dvorište, i k.č. br. 824/4 put, sveukupno površine 43.234 m2. I ovaj prijavni list ovjerilo je nadležno tijelo 26. ožujka 1996. godine i ima svojstvo javne isprave. Ova promjena upisana je i u zemljišne knjige kao istinita.

Međutim, već 4. lipnja 1996. isti ured za katastarsko-geodetske poslove za istu nekretninu ovjerava novi prijavni list za zemljišnu knjigu u kojoj se navodi da je na k.č. br. 3772/1, 1385, 1579/1, 1579/3, 1388/1, 1390/1 1392/1, 1390/2 i 1597/2 izgrađena jedna zgrada, te se stanje u katastru mijenja na način da je k.č. br. 3772/1 pruga, k.č. br. 1579/1 zgrada i skladišno dvorište 16.105 m2, k.č. br. 1579/3 sastoji se od tri zgrade i tvorničkog dvorišta veličine 20.976 m2, k.č. br. 1579/4 put 1282 m2, i k.č. br. 1579/2 sastoji se od trafostanice 9 m2. Ove promjene upisane su u drugi zemljišnoknjižni uložak i u drugu katastarsku općinu.

Nestala trafostanica

I na kraju, 15. srpnja 1996. opet isti ured za katastar i geodetske poslove izdaje ovjereno rješenje u kojem se navodi da se stanje na terenu mijenja, pa i upis u katastar na način da se k.č. br. 824/3 s ranije upisanih osam zgrada i tvorničkim dvorištem površine 857 m2 i 20.110 m2 (ukupno 20.967 m2) mijenja tako da je novo stanje k.č. br. 824/3 dva silosa 2871 m2, tri zgrade, tvorničko dvorište 18.096 m2 (ukupno 20.967 m2). Osim što je Ured za katastar vodio istovremeno za istu nekretninu podatke s dva različita podatka za katastarske čestice, prilikom malverzacije s upisima nestala je i jedna nekretnina, i to baš trafostanica snage 630 kwh, koja je završila u vlasništvu susjeda, iako nema ništa zajedničko sa susjedima, čak ni dvorišnu granicu, a vlasnik nekretnine dobio je dva čista vlasnička lista u jednom danu.

Ostale nekretnine upisane u čak dva zemljišnoknjižna uloška u jednom danu, i to u dvije različite katastarske općine, omogućile su vlasniku nekretnine da u jednom danu podigne nekoliko kredita kod banaka jer je raspolagao dvama potpuno čistim vlasničkim listovima s različitim katastarskim podacima. Možda da do promjene vlasništva nije došlo i da protiv novog vlasnika nekretnine koji ju je stekao puno godina poslije nije pokrenuta ovrha zahvaljujući neistinitim podacima u katastru i zemljišnoj knjizi, teško da bi se sve ove malverzacije otkrile. Ured za katastar Dugo Selo, koji tvrdi da je riječ o jednakom identitetu nekretnina, nije nikada objasnio promjene izgrađenosti nekretnine i kamo su sve te zgrade nestale ako su snimljene na terenu i jesu li ikada postojale i koliko je zapravo zgrada stvarno izgrađeno.

Nikada nitko nije objasnio ni zašto su za jednu nekretninu evidentirani različiti brojevi katastarskih čestica koje su s tako različitim oznakama upisane u dva različita zemljišnoknjižna uloška i u dvije različite katastarske općine.

Znaju brisati

Nažalost, krađa nekretnina lažnim upisom u katastru i zemljišnoj knjizi, koja je ovdje opisana, nije izoliran slučaj, a tako se jednostavno dolazi nekretnina i nezakonitog bogaćenja.
U katastru se nekretnine opisuju po njihovim tehničkim karakteristikama. Hrvatski sustav registriranja nekretnina i prava na njima ima zadaću uspostave sigurnosti u pravnome prometu nekretnina i zaštitu prava upisanih u registre. Kao takvi, katastar i zemljišna knjiga jedni su od temeljnih registara na kojima počiva pravna država. Sudeći prema svemu, pravna država počiva na vrlo klimavim nogama.
Katastar nekretnina sadrži podatke o katastarskim parcelama i objektima na njima u pogledu njihova položaja, oblika, načina iskorištavanja ili kulture zemljišta. U katastru se mogu dobiti podaci o zgradama, i to godina izgradnje, broj katova, namjena korištenja, broj i vrsta prostorija. Sadrži i podatke o pravima na nekretninama i vlasnicima odnosno korisnicima nekretnina. Na upit vlasnika nekretnine da im katastar dostavi podatak o povijesnoj izgrađenosti nekretnina, katastar je taj zahtjev odbio uz obrazloženje da se taj podatak može dobiti samo službeno, za potrebe suda. Očito je da je pravna sigurnost rezervirana samo za one koji znaju brisati i mijenjati katastarske čestice i manipulirati upisima u katastar i zemljišnu knjigu, za sve ostale je noćna mora.

Vlasnik je ostao bez 168 kvadrata u centru Splita

Da katastar Dugo Selo nije jedini koji se služio metodom manipulacija s javnim očevidnikom, dokazuje i gotovo slična situacija s katastrom i zemljišnom knjigom u Splitu. Tu je nestala vrijedna nekretnina, a novi vlasnik uknjižio se u zemljišnu knjigu zahvaljujući izgubljenom broju. Konkretno, riječ je o katastarskoj čestici k.č. br. 3182/1 na kojoj je izgrađena zgrada. Isprava je ovjerena od službenog tijela u Splitu, te se evidencija katastarske čestice i zgrade vodila u javnom očevidniku.

Potom, Ured za katastar donosi rješenje kojim se poništavaju čestice k.č. br. 8689 i k.č. br. 8991/2 te promjena oblika i površine za k.č. br. 8992 i upis površina za katastarsku česticu zgr. 981 i k.č. br. 3182/2, 3182/2 i druge. Međutim, pri provedbi upisa promjene površina i oblika katastarskih čestica upisan je krivi broj, k.č. br. 182/1 umjesto k.č. br. 3182/1. Zbog promjene broja došlo je do situacije da vlasništvo i tereti nisu preneseni s upisom nove katastarske čestice u zemljišnu knjigu pa je ona ostala raspoloživa za brojne malverzacije, uključujući i promjene vlasništva.

Još se istražuje kako je došlo do sklapanja ugovora o kupoprodaji i prijenosa prava vlasništva i je li riječ o krivotvorenim ugovorima, a sve s obzirom na to da su stvarnom vlasniku jednostavno oteli nekretninu, i to veličine 162 m2 u samom centru Splita.

Novi zakon o neradnim nedjeljama podijelio i same trgovce: ‘O ovome prije nismo ni razmišljali’

U Koprivnici zatvorili ulaz u dvorište s glavne ceste

Ljudi se žale i na Ured za katastar Koprivnica. U vrijeme nove katastarske izmjere na zahtjev općine i odvjetnika Z. Š. geodeti su radili prijedlog utvrđivanja čestice puta, i to preko tuđe ograde. Put navodno nije bio vidljiv pri snimanju te su ga crtali po tuđoj katastarskoj čestici i tako zatvorili ulaz u dvorište s glavne ceste.

Kada se vlasnica pobunila zbog nezakonitog zadiranja u njezino vlasništvo, zaradila je tužbu. Promjenama u katastru k.č. br. 4431 sa 1414 m2 koja je prestala postojati zatvorile su se stare oznake čestica za česticu kčbr. 4431 s 1414 m2, a upisane su nove katastarske čestice s novim podacima.

Vlasnici su podnijeli prigovore, a sudac koji je uredovao u predmetu odbio im je sve prigovore, te im je naloženo da predaju dio nekretnine u posjed protustranci iako protustranka nije nikada imala posjed njihovih nekretnina. Stranke su izgubile spor zbog lažnog i neistinitog popisnog lista koji je ovjerio katastar.