ULAGANJE U TUĐU NEKRETNINU: Imate pravo na povrat uloženog pod ovim uvjetima…

Autor: Pitaj pravnicu

Prije više od godinu dana sklopio sam kupoprodajni ugovor o kupnji nekretnine sa susjedom. Cijena je navedena u ugovoru, upisao sam se kao vlasnik nekretnine i platio porez na nju. Iznos koji je naveden u kupoprodajnom ugovoru nisam isplatio, nego sam uložio u nekretninu kako bih je potpuno osposobio i uredio. Meni je kupoprodajni ugovor bio kao zaštita od prevare da ne izgubim uloženi novac koji sam uložio u nekretninu. Nakon kupoprodajnog ugovora, potpisao sam još jedan dodatni ugovor kao zaštitu susjeda (bivšeg vlasnika nekretnine), a to je ugovor o doživotnom uzdržavanju. U ugovoru o doživotnom uzdržavanju stoji, između ostalog, da ostavinske rasprave neće biti, nego sve pripada meni nakon susjedove smrti. Zanima me jesam li se dovoljno zaštitio samo kupoprodajnim ugovorom s obzirom na to da sam potpisao i ugovor o doživotnom uzdržavanju?

Iz vašeg pitanja, nisam razumjela smisao ovog pravnog posla. Ako sam dobro shvatila, prodavatelj je imao dugovanje prema vama na temelju uloženog u njegovu nekretninu (pretpostavljam da prodavatelj i dalje živi u toj nekretnini), zbog čega je sklopljen ugovor o kupoprodaji nekretnine, odnosno dogovor je bio da vi u nju uložite, a on nastavi do smrti živjeti u njoj? Pravno, u biti bi bila riječ o isplati kupoprodajne cijene putem prijeboja s potraživanjem koje ste imali prema prodavatelju. S obzirom na to da se ugovori tumače u duhu u kojem su pisani, smatram da bi vam najbolji mehanizam zaštite bila isprava u kojoj bi prodavatelj potvrdio kako je imao dugovanje prema vama u iznosu kupoprodajne cijene na temelju ulaganja u nekretninu te je cijena isplaćena prijebojem međusobnih potraživanja (kako biste umanjili mogućnost utvrđivanja nevaljanosti ugovora radi mana volje i sl.). Ugovor o doživotnom uzdržavanju predstavlja ugovor na temelju kojeg vi imate obvezu uzdržavanja primatelja uzdržavanja (prodavatelja u ovom slučaju), te kao takav za vas znači dodatnu obvezu, ali ovdje treba napomenuti i kako taj ugovor o doživotnom uzdržavanju nije valjan u odnosu na nekretninu jer prodavatelj u trenutku njegova sklapanja, a po podacima iz vašeg pitanja, nije više ni bio vlasnik te nekretnine. Ako su sve pretpostavke koje sam navela u odgovoru točne, mislim da bi trebalo sastaviti sporazum koji ćete potpisati vi i prodavatelj u kojem će biti navedeno sve kako sam naprijed navela. Vezano uz ugovor o doživotnom uzdržavanju, naveli ste kako sve pripada vama nakon smrti primatelja uzdržavanja, ali ako sam dobro shvatila, bit ovog posla bilo je samo stjecanje nekretnine (ne sve imovine?), zbog čega ne znam zašto je uvrštena odredba o svoj imovini? Sada imate obvezu uzdržavanja u skladu s ugovorom, a zauzvrat biste trebali steći svu imovinu, s tim da nekretninu koju spominjete već imate. Moram napomenuti i kako formalno na temelju ugovora o doživotnom uzdržavanju imate i obvezu plaćanja poreza na promet nekretnina nakon smrti primatelja uzdržavanja, o čemu isto treba voditi računa ako ugovor ostane na snazi (budući da je vlasništvo već ranije preneseno, uputila bih vas s oba ugovora na poreznu upravu po mjestu gdje se nekretnina nalazi na provjeru s nadležnom osobom o modusu postupanja u ovom slučaju s obzirom na to da je porez na njezino stjecanje već plaćen). S obzirom na kompleksnost situacije, kao i mogućnost da postoje i dodatni momenti u ovom odnosu, savjetujem vam da se radi sastavljanja ispravne dokumentacije obratite stručnoj osobi. 

Brat i ja nasljednici smo pola kuće i zemlje. Brat ne želi nikakva ulaganja, čak ni ona nužna. Također  ne želi etažirati kuću. Što mogu učiniti po tom pitanju?

Vezano za ulaganje u tuđu nekretninu, imate pravo na povrat uloženog pod određenim uvjetima (dokazivanje da ste doista uložili, da je ulaganje bilo nužno itd.), a zastara za isto je pet godina. Nadalje, u slučaju da brat ne želi etažiranje, na raspolaganju vam je razvrgnuće suvlasničke zajednice etažiranjem, a ako to nije moguće (na način da etažiranjem nastanu dvije samostalne uporabne cjeline i/ili je isto skopčano s previsokim troškovima) na raspolaganju vam je i civilno razvrgnuće (prodaja po pravilima ovršnog postupka i podjela novca u skladu sa suvlasničkim omjerima). 

Kad sud odredi susrete s djetetom uz nadzor, gdje se ostvaruju ti susreti?

U skladu s odredbama Obiteljskog zakona, sud može u odluci kojom odlučuje s kojim će roditeljem dijete stanovati, o ostvarivanju roditeljske skrbi i osobnih odnosa djeteta s roditeljem te uzdržavanju djeteta ili u izvanparničnom postupku pokrenutom na prijedlog djeteta, roditelja, ili centra za socijalnu skrb odrediti da se osobni odnosi djeteta s roditeljem ostvaruju pod nadzorom stručne osobe koju imenuje centar za socijalnu skrb. U odluci kojom određuje mjeru sud određuje vrijeme te mjesto ostvarivanja osobnih odnosa djeteta s roditeljem koje mora biti prikladno za dijete, a može se odrediti i nazočnost drugog roditelja ili djetetu bliske osobe. Mjera se može odrediti samo privremeno, u trajanju do šest mjeseci računajući od dana kada centar za socijalnu skrb imenuje osobu koja će obavljati nadzor nad ostvarivanjem osobnih odnosa.

U iznimno opravdanim okolnostima mjera nadzora nad ostvarivanjem osobnih odnosa djeteta s roditeljem iz stavka može se produžiti za idućih šest mjeseci.

Na temelju pravomoćne odluke suda o ostvarivanju osobnih odnosa djeteta pod nadzorom centar za socijalnu skrb rješenjem će imenovati stručnu osobu (voditelja nadzora) pod čijim će se nadzorom ostvarivati osobni odnosi djeteta s roditeljem.

Centar za socijalnu skrb rješenjem će razriješiti voditelja nadzora ako neuredno ispunjava svoje obveze te imenovati novog voditelja nadzora.

 Ako je nadzor nad ostvarivanjem osobnih odnosa djeteta s roditeljem određen jer se osobni odnosi s djetetom nisu ostvarivali dulje vrijeme, stručna osoba dužna je prethodno pripremiti dijete za ostvarivanje osobnih odnosa pod nadzorom te djetetu i roditelju savjetovanjem pomagati kako bi se ostvarivanje osobnih odnosa uspostavilo.

Stručna osoba dužna je pratiti napredak i razvoj osobnog odnosa djeteta s roditeljem te jednom mjesečno dostavljati centru za socijalnu skrb izvješća o ostvarivanju osobnih odnosa djeteta s roditeljem.

Centar za socijalnu skrb dužan je izvješća zajedno sa stručnom procjenom dostaviti sudu u roku od petnaest dana prije isteka roka na koji je nadzor određen te predložiti sudu donošenje rješenja o prestanku nadzora, izmjenu odluke o ostvarivanju osobnih odnosa djeteta s roditeljem, odnosno zabranu ostvarivanja osobnih odnosa djeteta s roditeljem.

Ako stručna osoba koja obavlja nadzor ustanovi da ostvarivanje osobnih odnosa pod nadzorom predstavlja za dijete intenzivan psihološki stres ili da su ugroženi djetetov tjelesni ili mentalni razvoj, dužna je bez odgode o tome izvijestiti centar za socijalnu skrb. Centar za socijalnu skrb dužan je bez odgode predložiti sudu u izvanparničnom postupku izmjenu odluke o ostvarivanju osobnih odnosa s djetetom pod nadzorom, odnosno zabranu ostvarivanja osobnih odnosa s djetetom i prije isteka roka na koji je nadzor određen.

Autor:Pitaj pravnicu
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.