fbpx
Dnevno.hr

‘Prevarili su ga nasred ulice i potpisao je štetan ugovor. Što sada? Zanima nas stan bez uporabne dozvole, što to znači’?

Autor: Pitaj pravnicu

Svakog četvrtka naša stalna suradnica, Nataša Kovar Ričko, dipl, iur., odgovara na tri pitanja iz svih pravnih područja.

Dragi čitatelji, podsjećamo vas kako nam svoja pitanja možete slati na adresu elektroničke pošte [email protected]. Napominjemo kako će naša pravnica između svih pristiglih pitanja odabrati tri na koja će odgovarati svakoga četvrtka. Vaše pitanje možda će biti sadržajno izmijenjeno tako da će tekst istog možda biti skraćen i/ili izmijenjen zbog ograničenosti prostora/jasnoće sadržaja pitanja, odnosno zaštite podataka. Slanjem upita na gore navedenu adresu elektroničke pošte, smatra se da ste suglasni s prikupljanjem i obradom osobnih podataka navedenih u Vašoj e-poruci u svrhu odgovora na Vaš upit (više o zaštiti osobnih podataka).

Molim vas da li nam možete savjetovati što da napravimo. Jednog mog kolegu su prevarili na način da su ga zatražili na ulici da im u jednoj trgovini od teleoperatera kupi mobitel, a sa razlogom kao da je njima onemogućeno radi nekih razloga da si sami u toj trgovini kupe mobitel. On im je kupio mobitel ali je morao dati svoju osobnu i nešto potpisati. Pa mu je nakon 3 mjeseca došao račun na njegovu adresu od preko 3000 kn.


Pretpostavljam da je potpisao ugovor o pretplati kako bi dobio telefon po povoljnijoj cijeni, a pretplata je otkazana radi neplaćanja, pa je došao račun za telefon i/ili penalizaciju radi prijevremenog raskida (iako ne razumijem kako mu prije tog zadnjeg računa nisu dolazili drugi računi za mjesečnu naknadu)? Pokušajte vidjeti s pružateljem usluge da li su spremni otpisati dug radi podnesene kaznene prijave (ako je ista podnesena), i u kaznenom postupku treba postaviti imovinskopravni zahtjev (u slučaju da se odlučite na podizanje kaznene prijave i u slučaju da se u istrazi pronađu osumnjičene osobe).

Želim kupiti garažu, ali garaža nije etažirana. Što to znači za mene?

Nažalost, velik broj garaža nije upisan u zemljišne knjige niti kao idealni suvlasnički dio niti kao posebna nekretnina. Pravo vlasništva u pravilu se stječe upisom u zemljišne knjige, međutim ovdje isto nije moguće dok god garaže ne budu upisane. U postupku je povezivanje glavne knjige i knjige položenih ugovora pa provjerite kod upravitelja zgrade da li je u postupku navedeno i za zgradu u kojoj se zgrada nalazi (i za garažu). Ako jest, trebalo bi predati dokumentaciju za upis prava vlasništva u taj predmet (upravitelju ili na zemljišne knjige ako je predmet već na rješavanju na zemljišnim knjigama). Vi možete sklopiti ugovor o kupoprodaji, ali dok se garaža ne upiše nećete moći upisati pravo vlasništva u zemljišnim knjigama (svakako savjetujem pokušati upis preko povezivanja kako je gore navedeno). S druge strane, činjenica da garaža nije upisana znači da niti prethodni vlasnici nisu upisani što otežava i eventualnu ovrhu protiv prethodnih vlasnika (gore bi bilo da je garaža i neki prethodni vlasnik upisan, a da se Vi odnosno Vaš prodavatelj ne možete upisati).

Iako je ovrha i tada moguća (ovrhovoditelj treba dokazati pravni slijed do ovršenika dokumentacijom podobnom za upis prava vlasništva u korist ovršenika) ipak je teža nego kad je ovršenik upisan u zemljišne knjige,. Na Vama je da ocijenite omjer rizika i dobiti kupnjom ove nekretnine, uzimajući u obzir sve gore navedeno. Savjetujem obratiti se stručnoj osobi radi provjere pravnog slijeda obzirom da prodavatelj nije upisan u zemljišne knjige pa pravni slijed treba svakako utvrditi, a odluku donijeti na temelju ispitivanja pravnog slijeda. Ako je pravni slijed stjecanja u redu (prodavatelj dokazuje pravo vlasništva od prvog vlasnika do njega) u obzir uzmite činjenicu da ćete čekati upis prava vlasništva, kao i mogućnost da niti možda nikada neće niti biti izvršen (jer je isto često povezano sa velikim troškom vezanim obično za etažiranje) što će i otežati daljnju prodaju nekretnine. Svakako provjerite i da nekretnina posjeduje građevinsku/uporabnu dozvolu odnosno rješenje o izvedenom stanju.

Molimo Vas za savjet, u zk ulošku stana koji želimo kupiti stoji da nije priložena uporabna dozvola. Što to znači za kupnju?

Uporabna dozvola je dokaz da je nekretnina izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolu i da se smije uporabljati.




Vrlo je važno kod kupnje provjeriti legalnost građevine a to znači građevinsku odnosno uporabnu dozvolu, a samo građevinska dozvola nije Vam dokaz da je nekretnina izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom. Primjerice, moguće je da je kod gradnje povećana kvadratura prostora (za što nisu plaćeni doprinosi odnosno javna davanja) a radi čega možete Vi snositi posljedice u slučaju nadzora.

Također, u slučaju da u budućnosti želite vršiti radove na građevini za koje je potrebno ishoditi građevinsku dozvolu, nedostatak uporabne dozvole Vam također može predstavljati problem.

Važno je napomenuti i kako i banke u pravilu traže predočenje uporabne dozvole u postupku odobravanja stambenih kredita.




Prodavatelj bi Vam trebao predočiti prije kupnje uporabnu dozvolu (ili rješenje o izvedenom stanju) s klauzulom pravomoćnosti, a u slučaju da se ipak odlučite na kupnju prije ishođenja takvog dokumenta, savjetujem Vam barem angažirati stručnu osobu (arhitekt) koji bi Vam provjerio da je nekretnina na terenu izgrađena u skladu sa građevinskom dozvolom, iako napominjem kako takav izlazak arhitekta na teren nema značaj službene potvrde o dozvoli uporabe građevine, već je isključivo za potrebe Vaše procjene mogućnosti kupnje i potencijalnih prepreka.

 

Autor:Pitaj pravnicu
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.