MUČITE SE S UKNJIŽENJEM NEKRETNINE U ZEMLJIŠNJE KNJIGE? Pravnica tvrdi – postoji način

Autor: dnevno.hr

Svakog četvrtka naša stalna suradnica, Nataša Kovar Ričko, dipl, iur., odgovara na tri pitanja iz svih pravnih područja.

Dragi čitatelji, podsjećamo vas kako nam svoja pitanja možete slati na adresu elektroničke pošte [email protected]. Napominjemo kako će naša pravnica između svih pristiglih pitanja odabrati tri na koja će odgovarati svakoga četvrtka. Vaše pitanje možda će biti sadržajno izmijenjeno tako da će tekst istog možda biti skraćen i/ili izmijenjen zbog ograničenosti prostora/jasnoće sadržaja pitanja, odnosno zaštite podataka. Slanjem upita na gore navedenu adresu elektroničke pošte, smatra se da ste suglasni s prikupljanjem i obradom osobnih podataka navedenih u Vašoj e-poruci u svrhu odgovora na Vaš upit (više o zaštiti osobnih podataka).

Moj otac je naslijedio od svog djeda jednu trećinu zemljišta s kućom. Drugi nasljednik je pristao na to da podijele zemljište s tim da mom ocu pripadne kuća i okućnica. Treći nasljednik je u Australiji, nikad nije bio ovdje i nismo u dobrim odnosima. Može li se nekako parcelirati zemljište bez prisustva trećeg nasljednika i da se odredi kome koji dio pripada?

Diobu suvlasničke zajednice može se provesti na temelju ugovora sa svim suvlasnicima, a ako isto nije moguće, potrebno je pokrenuti postupak razvrgnuća suvlasničke zajednice sukladno Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima.

Kad razvrgnuće provodi sud, vezan je u prvom redu strogim zakonskim odredbama, a podredno valjanim sporazumom stranaka o načinu razvrgnuća, ako takav postoji, a moguć je i dopušten, a i pravom na razvrgnuće isplatom koje bi imao pojedini suvlasnik na temelju pravnoga posla ili zakona. Ako sud nije glede načina razvrgnuća vezan u gore navedenom smislu, sud će djeljive pokretne stvari dijeliti fizički, a nekretnine geometrijski.

Prigodom geometrijske diobe nekretnine sud može osnovati služnost i stvarni teret na ostalim njezinim dijelovima, ako je to nužno za uporabu ili iskorištavanje dijela koji se diobom odvaja.
Ako takva dioba nije moguća, a da se znatno ne umanji vrijednost, sud će odlučiti da se stvar proda na javnoj dražbi ili na drugi prikladan način, a dobiveni iznos podijeliti razmjerno suvlasničkim dijelovima (civilno razvrgnuće).

Davne 1998. ja i moj, sad pokojni, djed sklopili smo ugovor o dosmrtnom uzdržavanju i ovjerili ga kod javnog bilježnika. Imam i oporuku u koja je potpisana u prisustvu dva svjedoka. Nakon toga je moj djed sklopio ugovor o kupoprodaji stana na kojem postoji stanarsko pravo s gradom koji je potpisan kod ovlaštenog javnog bilježnika krajem 1998. godine. Djed je preminuo 2002. godine, ali stan nije uknjižio u zemljišnik. Ostavinska rasprava je završena 2006., a predmet ostavine bile su samo ostale nekretnine koje sam ustupio ocu. U obrazloženju presude piše da su svi zakonski nasljednici priznali ugovor o dosmrtnom uzdržavanju sklopljen između ostavitelja i mene kao davatelja uzdržavanja a to su moj otac, njegov brat i sestra. Moj otac i stric dali su izjavu na sudu da nemaju zahtjeva prema ostavini, a teta koji živi u inozemstvu dostavila je sudu neovjerenu izjavu iz koje proizlazi da nema zahtjeva prema ostavini. Kasnije sam utvrdio da ni u ugovoru o dosmrtnom uzdržavanju i rješenju o nasljeđivanju nije navedena katastarska čestica stana; samo adresa i broj stana koja postoji u ugovoru o kupoprodaji stana. Također je u rješenju o nasljeđivanju navedena kriva adresa ostavitelja odnosno kućni broj zgrade. U istom rješenju adresa u obrazloženju u kojoj se radi o stanu, adresa stana je točna.
Zbog navedenih propusta još nisam predao zahtjev za uknjižbu stana jer mislim da će biti odbijen pa vas molim za savjet koje su mi opcije na raspolaganju, odnosno kako uknjižiti stan? Također me zanima moram li platiti porez na nekretnine?

Iz Vašeg pitanja zaključujem kako ste stan stekli temeljem ugovora o dosmrtnom uzdržavanju radi čega bi temelj Vaše uknjižbe trebao biti taj ugovor.

U slučaju da ugovor nije provediv radi nedostataka na zemljišnim knjigama, trebalo bi s nasljednicima sklopiti dodatak kojim se mijenja opis nekretnine tako da odgovara stanju u ZK.
Svakako savjetujem angažirati stručnu osobu radi pregleda dokumentacije, pa i mogućnosti pokušaja redovne uknjižbe, ovisno o dokumentaciji. S obzirom na to da navodite i oporuku nije jasno je li predmet iste također ovaj stan i kada je ista sastavljana u odnos na ugovor? Ako ste vi nasljednik tog stana prema oporuci, onda bi mogli pokrenuti postupak naknadno pronađene imovine pa u tom postupku steći isti stan, ali na raspravu se opet zovu svi zakonski nasljednici, prilikom čega nužni nasljednici mogu teoretski potraživati svoj nužni dio. Ovdje ističem kako su ova dva dokumenta suprotna po svojoj namjeni, obzirom da sadržaj ugovora o dosmrtnom uzdržavanju ne ulazi u ostavinsku masu, radi čega savjetujem procjenu koji postupak pokrenuti – prepustiti stručnoj osobi.

Ako to nije moguće, preostaje vam sudskim putem tražiti utvrđenje prava vlasništva (tužba protiv nasljednika) ili zemljišnoknjižni ispravni postupak.
Procjenu o tome koji postupak treba pokrenuti bi trebala svakako donijeti stručna osoba na temelju pregleda dokumentacije.

Ako je npr. za zgradu u kojoj se stan nalazi pokrenut postupak povezivanja glavne knjige i knjige položenih ugovora, svakako predajte dokumentaciju koju imate u taj predmet također.
Vezano za upit za porez na promet nekretnina, ista je obveza nastala u trenutku sklapanja ugovora, u slučaju da su tadašnji propisi propisivali ovu obvezu, što možete provjeriti na poreznoj upravi, međutim mislim da je s obzirom na protek vremena u svakom slučaju nastupila zastara, što po potrebi također provjerite.

Prije 30 godina kupili smo parcelu za građenje kuće, prema prostornom planu i parcelaciji stambenog područja. Međutim, općina nije prema parcelaciji stambenog područja, riješila sve imovinsko pravne poslove s vlasnicima zemljišta preko kojih je planiran pristupni put do naše parcele, pa nam je susjed nakon godinu dana prometovanja, zatvorio prolaz do parcele. Druge pristupne ceste nemamo. UPU predviđa pristup parceli preko susjedne parcele, koja je u naravi dvorište. Samo naša parcela je ostala u izgrađenom dijelu stambene namjene, bez pristupne ceste.
Pitanja:
– Bi li nam sud dao nužni prolaz, preko njegovog dvorišta?
– Je li općina dužna izgraditi pristupni put?
– Kako uopće riješiti naš problem? 30 godina ne možemo do parcele, koju susjed, bez naše dozvole, održava/kosi travu s razlogom – da mu zmije ne idu u kuću.

Nužni prolaz je služnost puta koju je osnovao sud na zahtjev vlasnika nekretnine do koje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom. Na nužni se prolaz primjenjuju pravila koja vrijede za služnosti puta, ako glede nužnoga prolaza nije što posebno propisano.

Nužni prolaz preko neke nekretnine kao poslužne osnovat će svojom odlukom sud na zahtjev vlasnika druge nekretnine, ako do nje nema nikakve ili nema prikladne putne veze s javnim putom i ako je korist od otvaranja nužnoga prolaza za gospodarenje tom nekretninom veća od štete na poslužnoj nekretnini, a uz obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist nužni prolaz osniva da plati punu naknadu vlasniku poslužne nekretnine.

Nužni prolaz ne može sud osnovati preko nekretnina glede kojih se tome protive javni interesi, kroz zgrade, kroz ograđena kućna dvorišta, kroz ograđena uzgajališta divljači; a kroz ograđene vrtove i vinograde može osnovati nužni prolaz samo ako za to postoji osobito jak razlog. Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti da se on osniva u korist određene nekretnine kao služnost prava staze, progona stoke, kolnika, ili svega zajedno, vodeći računa o potrebama povlasne nekretnine i o tome da poslužno zemljište bude što manje opterećeno; no nikad ne može osnovati nužni prolaz u korist određene osobe, niti općega dobra.

Sud će svojom odlukom kojom osniva nužni prolaz odrediti obvezu vlasnika nekretnine u čiju se korist osniva taj prolaz da vlasniku poslužne nekretnine plati punu novčanu naknadu za sve što će on trpjeti i biti oštećen, koja ne može biti manja od one na koju bi on imao pravo da se u interesu Republike Hrvatske provodi izvlaštenje, te će osnutak nužnoga prolaza uvjetovati potpunom isplatom te naknade, ako su se stranke glede naknade nisu drukčije sporazumjele.

Nadalje, postoji i mogućnost tužbe za utvrđenje dosjelosti prava služnosti prolaza, međutim po vašem pitanju ne mogu procijeniti uvjete za pokretanje ovakve tužbe. Sukladno Zakonu o vlasništvu, stvarna služnost osniva se na temelju zakona dosjelošću, ako ju je posjednik povlasne nekretnine pošteno posjedovao izvršavajući njezin sadržaj kroz dvadeset godina, a vlasnik poslužne nekretnine nije se tome protivio.

Ne može se dosjelošću osnovati stvarna služnost ako se njezin sadržaj izvršavao zlouporabom povjerenja vlasnika ili posjednika poslužne nekretnine, silom, potajno ili na zamolbu do opoziva.
Ako se služnost po svojoj naravi može samo rijetko izvršavati, mora onaj tko tvrdi da je ona u korist njegove nekretnine kao povlasne osnovana dosjelošću, dokazati da je u razdoblju od najmanje dvadeset godina bar tri puta nastupio slučaj izvršavanja takve služnosti te da je on ili njegov prednik svaki taj put izvršio njezin sadržaj.

Iz Vašeg pitanja ne nalazim uvjete za odgovornost općine, naime bilo koja osoba odgovara ako je npr. povrijedila kakvu ugovornu obvezu ili primjerice protupravnom radnjom nekome prouzročila štetu, što se iz pitanja ne vidi, savjetujem pregledati je li izdana građevinska dozvola i pod kojim uvjetima. U slučaju da susjed koristi vaše zemljište, na raspolaganju vam je tužba za zaštitu prava vlasništva.

Autor:dnevno.hr
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.