fbpx
Foto: Marko Jurinec/PIXSELL

U HRVATSKOJ JE VAŽNIJE POSJEDOVATI STAN NEGO U NJEMAČKOJ: Tržište najma stanova u Hrvatskoj je slabo regulirano i zato se Hrvati odlučuju na kupnju stana

Autor: Adriano Milovan

Dok su cijene najma stanova u Hrvatskoj u posljednjih desetak godina u prosjeku porasle tek nešto više od 10 posto, cijene nekretnina skočile su za više od četvrtine, pokazuju podaci Eurostata.

Unatoč tome, hrvatski građani i dalje se radije odlučuju na kupnju stana, nego na njegov najam. Razloga za to ima više. I nisu svi financijski.

“Naravno da je novac bitan, ali važan je i sustav vrijednosti. Naši ljudi, u pravilu, više vole posjedovati nekretninu, nego je uzeti u najam. Kupnja stana je dugoročan i skup projekt, ali ipak daje veću sigurnost od uzimanja stana u najam”, objašnjava za dnevno.hr Predrag Bejaković iz Instituta za javne financije.

Nije sve u matematici, odluka o kupnji ili najmu stana ovisi i o mentalitetu i regulaciji

Na to upozorava i vlasnik Pro grupe za kreditno posredovanje Vjeko Peretić. I on poručuje da se izbor između kupnje i najma stana ne može svesti na golu matematiku.

“Odluka je li bolje biti u najmu ili kupiti svoju nekretninu, bilo gotovinski ili kreditom, nikada ne ovisi samo o matematici. Važnu ulogu u toj odluci češće igraju životne okolnosti – dakle, subjektivni argumenti – koji utječu na to kako netko ‘važe’ prednosti i mane najma ili kupnje. Posjedovanje nekretnine povlači cijeli niz različitih odgovornosti koje su mnogima opterećujuće, ovisno o tome u kojoj fazi života se nalaze”, kaže za dnevno.hr Peretić.

Jednostavna računica pokazuje da je cijena kupnje stana, u pravilu, veća od cijene njegova najma. Naime, ako netko odluči kupiti stan od, primjerice, 50 četvornih metara i za njega plati 2000 eura po kvadratu, te kupnju odluči u cijelosti financirati stambenim kreditom na, recimo, 25 godina, mjesečna rata za otplatu stana stajat će ga, pokazuje gruba računica, 470 do 480 eura, odnosno 3500 do 3600 kuna. Istodobno, mjesečna cijena najma stana u Zagrebu i većim gradovima obično se kreće između 300 i 400 eura, odnosno između 2250 i 3000 kuna. Razlika u cijeni kupnje i najma možda i nije tako velika, ali ipak je dovoljna za pokrivanje bar većeg dijela režija.

Naravno, niti su cijene nekretnina diljem Hrvatske iste, niti su iste cijene najma stana. U pravilu, cijene stanova u Zagrebu i drugim većim gradovima te u turističkim središtima na Jadranu znatno su više od onih u drugim dijelovima zemlje. Slično je i sa stanarinama.

Plusevi i minusi za kupnju ili najam stana

Odluka o kupnji ili uzimanju u najam stana uvelike ovisi o financijskim mogućnostima pojedinca i njegovom radnom statusu. Velika prednost kod kupnje stana je što kupac postaje njegov vlasnik i može samostalno raspolagati što će raditi sa svojom nekretninom. Preduvjet za to je, naravno, da redovito otplaćuje kredit. No, i održavanje stana ima cijenu, a to je posao vlasnika nekretnine. Uz to, kada govorimo o kupnji stana na kredit, ona je povezana s nizom prilično velikih troškova, poput kamata i naknada.




S druge strane, najam stana povezan je s velikom nesigurnošću jer stanar može “izletjeti” na cestu kada to odluči vlasnik stana. I najmoprimac je dužan brinuti o stanu, ali glavne popravke i održavanje stana ipak su dužnost vlasnika stana.

Ne čudi stoga što se većina naših građana radije odlučuje na kupnju, nego na najam stana. Hrvatska praksa po tome odstupa od prakse u razvijenijim zemljama, poput Njemačke ili SAD-a, u kojima ljudi češće unajmljuju stanove, nego što se odlučuju za njihovu kupnju. Osim zbog skupoće stambenog prostora, posebno u velikim gradovima, Amerikanci se češće odlučuju na unajmljivanje stana jer im je to jeftinije, a omogućava im i lakšu pokretljivost, odnosno selidbu u potrazi za poslom iz jednog kraja zemlje u drugi.

I u Njemačkoj je, kako se kod nas to često ističe, više “u modi” najam, nego kupnja stana, kako zbog visokih cijena stambenih kvadrata, tako i zbog veće pokretljivosti. Ipak, valja upozoriti da je lokalna samouprava u Njemačkoj aktivna u gradnji stanova za građane slabijeg imovinskog stanja pa mnogi građani kroz modele “socijalne stanogradnje” rješavaju svoje stambeno pitanje, odnosno žive u stanovima u vlasništvu lokalnih jedinica kao zaštićeni najmoprimci po povoljnim cijenama.

U Hrvatskoj je praksa stambenog zbrinjavanja u režiji lokalne samouprave znatno slabije razvijena. U praksi, to znači da je najveći dio građana prepušten sam sebi u rješavanju svog stambenog problema. Mnogi se zato i odlučuju na kupnju stana, najčešće uzimanjem stambenog kredita. Dobra strana toga je što uglavnom jednom za svagda rješavaju svoje stambeno pitanje. No, običaj kupnje vlastitog stana ima i svoju lošu stranu, a ona se ogleda u tome da vlasnici stana postaju svojevrsni zarobljenici kupnje nekretnine dugoročnim kreditom. Zbog toga je, upozorava Bejaković, i pokretljivost građana koji posjeduju vlastitu nekretninu, u pravilu, znatno manja od onih koji su svoje stambeno pitanje odlučili riješiti uzimanjem stana u najam.




“Ako je netko kupio stan u Vinkovcima, onda je teško očekivati da će zbog posla preseliti u Zagreb ili u neki drugi grad. Kod ljudi koji stanove uzimaju u najam to ipak ide lakše”, ističe Bejaković.

Tržište najma stana kod nas nije dobro regulirano

Međutim, problem kod najma stanova u Hrvatskoj je vrlo slaba regulacija prakse iznajmljivanja, zbog koje se najveći dio davanja stanova u najam odvija u sivoj zoni. U tako nereguliranoj igri svi su na gubitku: država, jer ne ubire porez, stanodavci, jer ne znaju hoće li im podstanar platiti stanarinu i u kakvom će im stanju ostaviti stan, a i sami najmoprimci, jer ne znaju kada će morati iseliti i što će sve morati platiti. Stoga stručnjaci kažu da je krajnje vrijeme da se tržište rentanja stanova u Hrvatskoj konačno regulira. Ipak, Bejaković upozorava da regulacija ne smije biti prevelika, a posebno ne prebirokratizirana, jer bi to za posljedicu imalo dodatno jačanje ionako jake sive ekonomije.

I Peretić upozorava da se praksa u Hrvatskoj ne može uspoređivati s onom u drugim zemljama, u kojima, uostalom, postoje i višedesetljetne strategije poticanja projekata namijenjenih najmu, ali i zakonski i u praksi dobro uređeni odnosi između najmodavaca i najmoprimaca. Kod nas, naime, nema ni takve tradicije, a ni tako uređenih odnosa.

Stvari se, međutim, i u Hrvatskoj mijenjaju, iako polako i postupno. Tako Bejaković kaže da se mnogi mladi ni ne odlučuju na kupnju stana, nego radije uzimaju stan u najam.

“Stariji građani i oni srednje dobi skloniji su kupnji nekretnine, dok su mladi znatno fleksibilniji i često se odlučuju na najam stana”, ocjenjuje Bejaković.

Cijene nekretnina u EU u 10 godina skočile su više nego duplo u odnosu na cijene najma

Podaci koje su ovih dana objavili eurostatističari pokazuju da su u razdoblju od 2010. pa do sredine ove godine cijene najma stambenog prostora u EU porasle 16 posto, dok su cijene kuća i stanova istodobno skočile 34 posto, ili više nego dvostruko.

U istom su razdoblju, pokazuju podaci Eurostata, najviše porasle cijene najma stanova u Estoniji, čak 142 posto, zatim, u Litvi, 109 posto, i u Irskoj, 66 posto. S druge strane, pad cijena najma stanova u istom je razdoblju zabilježen u Grčkoj, 25 posto, i na Cipru, tri posto. U Hrvatskoj je cijena najma stana u navedenom razdoblju porasla nešto više od 10 posto.

Kada je riječ o cijenama nekretnina, one su sredinom ove godine u Hrvatskoj bile oko 26 posto više nego u 2010. godini. Najveći rast cijena nekretnina u EU u istom je razdoblju imala Estonija, 133 posto, zatim Luksemburg, 111 posto, i Mađarska, 109 posto. Pad cijena nekretnina u istom su razdoblju eurostatističari registrirali u Grčkoj, 28 posto, i u Italiji, 13 posto, te na Cipru, osam posto, i u Španjolskoj, tri posto.

Općenito govoreći, može se reći da su cijene nekretnina znatno više od cijena najma slijedile ekonomske cikluse. Drugim riječima, dok su u vrijeme recesije cijene najma stanova stagnirale ili neznatno rasle, vrijednost nekretnina uglavnom je padala. Vrijedi i obratno: u vrijeme gospodarske ekspanzije cijene nekretnina su rasle znatno brže od cijena najma stanova. Rezultat takvih kretanja je da su cijene najma stanova u EU tijekom proteklih desetak godina postupno i razmjerno sporo rasle, dok su cijene nekretnina eksplodirale.

Stranci “bildaju” cijene nekretnina u Hrvatskoj, posebno na obali

Kada je riječ o Hrvatskoj, stručnjaci su već upozorili da na kretanje cijena nekretnina uvelike utječe potražnja stranaca koji kupuju nekretnine uglavnom na obali, a o čemu smo na dnevno.hr već pisali. Na kretanje cijena kuća i stanova utjecala je i pandemija koronavirusa, kao i razorni potresi koji su lani pogodili Zagreb i Banovinu. No, stranci povećavaju i cijenu najma stanova, posebno u Zagrebu i na obali.

Očekivanja govore da će interes stranaca za nekretninama u Hrvatskoj rasti. Tome će pridonijeti i skori ulazak Hrvatske u Schengen i eurozonu.

Kada je riječ domaćim kupcima, stručnjaci smatraju da se može očekivati i nastavak rasta njihova interesa za nekretninama. U prilog tome govori i rast plaća posljednjih godina. Ipak, kupovna moć naših građana i dalje je znatno manja od kupovne moći stranaca, što znači da će dinamiku rasta cijena i dalje uvelike udarati stranci koji odluče kupiti nekretninu u Hrvatskoj.

Autor:
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.