Podatak koji iznenađuje: Evo koliko stanova u Hrvatskoj zjapi prazno

Na konfereciji “Eurotransformacija: Prva godina s eurom – uzlet cijena nekretnina” koja se u organizaciji Motus medije održala u zagrebačkom hotelu Zonar vodeći hrvatski stručnjaci raspravljali su o posljedicama hrvatskog ulaska u eurozonu te, posljedično, porastu cijena nekretnina.

Konferenciju možete pogledati na YouTube kanalu portala Dnevno.hr:

Nakon panel-rasprave “Prva godina s eurom i inflacijom – kako ćemo se financirati u 2024. godini”, stručnjaci za nekretnine na panelu “Eksplozija cijena nekretnina i ulaganja u Hrvatskoj – koliko je trend održiv?” otkrili su hoće li cijene nekretnina i dalje ostati na visokim razinama i kako će na njih utjecati sve skuplji krediti.

Uhlir: Stanovanje je jedna od osnovnih ljudskih potreba

U sklopu konferencije uvodnu analizu održao je Željko Uhlir, državni tajnik Ministarstva graditeljstva i prostornog uređenja.

“Namjerno sam skrenuo temu na priuštivo stanovanje, jer to je ono što svi očekuju od države. Sve države koje su prije nas to radile prošle su fazu dubinskih istraživanja koja su potrebna da bi se došlo do stabilne stambene politike.

Stanovanje je jedna od osnovnih ljudskih potreba i iz toga proizlazi potreba da se izgradi stambena politika. Ono nije važno samo za pojedinog građanina, već i za cijelu obitelj, gospodarstvo i državu. Kvaliteta stanovanja sastoji se od kvalitete urbanizma i gradnje kao i odnosa u zajednici. Ako sve to pokrenemo, bit će više operative i interesa za održavanje naših zgrada.”

Loše vijesti za kupce stanova: ‘Ta vremena se neće ponoviti, kamata nije bila normalna’

Vidimo da je stanogradnja porasla za gotovo 30 posto. U 2022. godine završeno je 28 posto više stanova u odnosu na 2021. godinu. Prvi gap u onome što tržište nudi i onoga što je potrebno za priuštivo stanovanje pojavljuje se upravo u toj razlici.”

Uhlir je otkrio podatke i oko priuštivosti stanova u hrvatskim gradovima. Tako je naveo da se u Vukovaru za prosječnu tamošnju godišnju plaću može kupiti 21,8 kvadrata, u Zagrebu 6,7, Splitu 3,8, a u Dubrovniku tek 3,2 kvadrata.

“U ovoj godini imali smo situaciju da je više od 3000 studenata ostalo izvan domova. Kada podvučemo crtu potrošača stambenog fonda, pogledajmo koliko ima praznih stanova po gradovima. Deset do petnaest posto stambenih jedinica je prazno.

“Jedna od poluga kojima se kreira stambena politika jesu financije. Razliku između tržišne cijene stana i priuštivosti mora netko nadoknaditi. Za priuštivo stanovanje Njemačka izdvaja 7,2 posto BDP-a, Austrija 5,3, a Finska 7 posto. Hrvatska izdvaja samo tri posto”, rekao je Uhlir.

“Ključ je povećati ponudu, ne mogućnosti kupnje, već ponudu na tržištu. Karakteristika nekretnina i stanovanja, osim tromosti, je i netransparentnost. Nemamo povijest prodaje nekretnine i ne znamo po kojoj cijeni se prodavala ranije. Nekretnine su nedijeljive, ne mogu se pomaknuti iz jednog grada u drugi”, rekao je Uhlir i nadodao:

“Tko utječe na formiranje cijena nekretnina? Prodavatelji, kupci, ali i developeri koji se nalaze između toga. Elementi priuštivog stanovanja su za svakoga različiti. No, koji su ključni elementi prema kojima se kroji stambena politika? Prvi je uključivost. Stambena politika mora biti omogućena onima koji su na rubu da padnu za socijalnu kategoriju. Oni koji nemaju stalni posao, koji nisu kreditno sposbni. Drugi element je onaj koji omogućava da dotok stambenih jedinica na tržište bude kvalitetan i konstantan”.

“Potrebno je odgovoriti na pitanja što, gdje, kada i za koji budžet? To s elementi stambene politike. Stanovane je osnovna ljudska potreba, a s time u prvi plan dolazi kvaliteta i priuštivost. Ponuda i potražnja usmjeravaju cijene. To je zakon koji ne možemo osporiti na nikakav način. Ako povećavamo prihode i financijske mogućnosti građana, a ponuda ostaje ista ili pada, onda ništa nismo napravili. Moramo sabrati mase ponude i potražnje s demografijom”, rekao je zaključno Uhlir.

Brkan: Nemoguće je uspoređivati stare neretnine s novogradnjom

Nakon Uhlirovog uvodnog govora, za govornicu je stao Filip Brkan, vlasnik i direktor tvrtke Imperium Immobiliare. Predstavio je veliko istraživanje cijena nekretnina u Zagrebu koje je provela njegova kompanija.

“U našem istraživanju objedinili smo sve zagrebačke kvartove. Važno je napomenuti da se ovdje radi o rabljenim stanovima na području Grada Zagreba. Izvor su nam bili Njuškalo i e-nekretnine.

U puno kvartova ljudi svoje nekretnine uspoređuju s novogradnjom i smatraju da ih mogu prodati po istoj cijeni. To je u potpunosti netočno”, rekao je Brkan.

“Razlog ovog istraživanja je to što se konstantno susrećemo sa situacijama da ljudi imaju prevelika očekivanja, koja nisu dobra za nikoga. Ako agencije i svi ostali sudionici na tržištu uspiju smanjiti očekivanja, taj balon će se smanjiti. Mi kao agencije morali bismo poraditi na tome. Hajdemo tu i tamo odbiti neku stranku. Kada bi tri ili četiri agencije rekle istu stvar, te stvari bi se promijenile. U redu je raditii sa strankama, no držati nešto na tržištu godinu i pol, dvije, jednostavno nije u redu”, rekao je Brkan.

Panel rasprava

Nakon analiza, uslijedila je panel rasprava. Na panelu su govorili Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama te direktor agencije Kastel nekretnine, Filip Vučagić, direktor Colliers International, Ivan Ukalović iz agencije Eurovilla, te Filip Brkan, vlasnik i direktor tvrtke Imperium Immobiliare.

Voditeljica je upitala Vučagića za porezni tretman u turističkom smještaju.

“Moramo stvoriti okolinu gdje ćemo potaknuti veću ponudu nekretnina i na taj način dati izbor kupcu da pregovara bolju cijenu. Ako pogledate životni ciklus, nije logično da cijeli taj put prolazite s istog kvadrata u životu. Stanogradnja i nekretnine mogu biti investicijska kategorija i tu nema ništa loše, ali isto tako imaju društvenu komponentu“, rekao je Vučagić.

“Mogu reći da pokušavamo već neko vrijeme korigirati i dovesti tu situaciju na pravi put. Kolega Brkan imao je predavanje i zahvaljujem mu se na dijelu u kojem je istaknuo koliko mi moramo biti odgovorni u svojem poslu. HGK kao netko tko izdaje licence trebao bi podići ljestvicu na višu razinu. Važno je kritički postaviti se prema cijeloj situaciji. Mi na kraju krajeva upravljamo ljudskim financijama i vjerujem da to treba uzeti jako ozbiljno”, rekao je Ukalović.

“HGK nije onaj tko kontrolira zakon. Sve licence izdaje ministarstvo gospodarstva. Mi nastojimo utjecati na tržište i svijest ljudi. Mi radimo na tome da se stvari srede jer smo nezadovoljni s dijelom kontrole tržišta. Mislimo da je siva zona prevelika. Ne može se na tržištu tolerirati neka ponašanja. Užasno je puno pritužbi, a agencije umjesto da to dovode u red generiraju rast cijena”, odgovorio je Ranilović.

Ranilović je naglasio kako se HGK protivi porezu na nekretnine:

“Zakazali smo tu, kao i kroz popis stanovništva. Ta brojka je temeljena na radu električnih brojila u zgradama. Naravno da bi nekakva porezna politika trebala djelovati, ali to bi trebao biti pametan porez koji bi obuhvatio prazne nekretnine. To je jedini način da se te nekretnine aktiviraju. Sada je Zagreb krenuo u popis svojih stanova kako bi se u budućnosti moglo krenuti u priuštivi najam”, erkao je Ranilović.

Brkan se osvrnuo na strance koji kupuju nekretnine u Hrvatskoj.

“Kada govorimo o nekretninama na moru, oni su definitivno aktivni, no problem je to što, kada oni kupuju nekretnine i ne stavljaju ih opticaj, onda lokalno stanovništvno nema gdje živjeti. Trebalo bi s pametnim porezom ići prema tome, jer oni tu dolaze jer je ovo porezna oaza. Porez je gotovo nikakav, a tako bi se mogao barem stvoriti nekakav prihod državi”, rekao je Brkan.

Ukalović je naglasio kako je u kanadskom modelu jednostavno riješen problem praznih stanova.

“Za prazan stan za vlasnika na godišnjoj razini porez iznosi dva posto. Što se tiče luksuznih nekretnina, one prate sve ostale na tržištu. To je uska niša i mali postotak kupoprodaje opada na njih. Ljudi koji ih kupuju bolje i aktivnije djeluju na tržištu, a smatram i da su dodatno motivirani da izađu na tržište i djeluju”, rekao je Ukalović.

“Što se tiče cijena nekretnina, mi smo izradili statistiku i treba upozoriti da je u posljednjih 6 mjeseci došlo do pada prometa. Smatramo da će uskoro nastupiti sljedeći ciklus. Rast ljude uvjeri da će on biti vječan, to je dio ljudske psihologije. Moram napomenuti da je 35000 stambenih nekretnina prodano na godišnjoj razini, no mi imamo pad prometa stjecanja stranaca. Tu je glavni uzrok stanje u njihovim ekonomijama”, rekao je Ranilović.

“Sjećam se 2008. godine. Kada stvari krenu nizbrdo mediji će imati superlative u smislu ‘katastrofa’. Kada dugo ide rast, cijene ga prate do nerealnih razina. Treba shvatiti da se mnoge nekretnine na Njuškalu nikada ne prodaju. Mi sve podatke baziramo na traženim cijenama”, rekao je Ranilović.

“Pitaju me ljudi kada će pasti cijene. po mojoj procjeni one uopće nisu velike. Nekakav odmak kupca od njegove poterbe za kupnjom mogao bi u narednom razdoblju mnoge prisiliti da razmotre svoju situaiju”, rekao je Brkan.

Vučagić se nadovezao i rekao da je zahvalnije trgovati poslovnim nekretninama.

“Mi smo konstantno u situaciji slabe ponude. Potražnja koja je stalno nadmašivala ponudu je stvorila veliku neizvjesnost. Možda je u tom smislu zahtjevnije tržište i teže će se dogoditi da si institucijalni ili profesionalni ulagač tako nešto priušti“, rekao je Vučagić.

“Kada pričamo o Zagrebu, dojam je da mali ulagači rješavaju nekretnina i kupuju ih veći ulagači. Te nekretnine se nalaze u centru grada i uvijek su atraktivne pa je teško odvojiti što će jednog dana poslužiti u turizmu, a što ne”, rekao je Ukalović.

Ranilović je iznio procjene za kretanje cijena u narednim godinama:

“To bih inače trebao naplatiti, ali mogu reći da je puno faktora koji utječu na to. Smatram da će kriza nastati globalno, a ne lokalno. Kada pogledate uzroke koji su se dogodili 2008. godine, desila se propast velike korporacije Lehman Brothersa. Dva rata u svijetu sigurno utječu na to. Moja procjena je da je riječ o ciklusu koji će se obrnuti i tržište će usporiti. Kada se smanji broj transakcija onda se očekuje i pad cijena. potrebno je oko šest mjeseci da nekome dođe do sazrijevanja da mora nešto prodati po nižoj cijeni. Puno nekretnina koje su u ponudi nisu uopće na prodaju, a kada pogledamo koliko se stanova prodaje i koliko ih je listano na prodaji, smatram da će ubrzo doći do pada cijena“, rekao je Ranilović, na što se Vučagić nadovezao:

“Nekretnina je zadnje utočište kojim pokušavate popraviti svoju financijsku situaciju. U tom kontekstu je ta neelastičnost prirodna i rezultira time da, kada se počne dominanto utjecati na drivere koji smanjuju potražnju poput kamatnih stopa, percepcija i očekivanja, onda treba neko vrijeme da se to prelije na tržište. A vjerujem da smo na vrhuncu i da u najgorem slučaju možemo očeivati stagnaciju cijena“, rekao je Vučagić.

Ukalović je zaključno poručio kako se nada da će se kupcima koji investiraju u luksuzne nekretnine otvoriti perpektvu i dodatno ih motovirati na tržištu:

“Pratimo pozitivan ekonomski scenarij i ono što možemo napraviti je smanjiti i maknuti rizike za negativan scenarij. Imamo preskupe rabljene stanove, problem praznih stanova i nepriuštive novogradnje. Moramo djelovati u pozitivnom ekonomskom scenariju”, rekao je Ukalović.