Ovo je razlog zašto većina Hrvata ne može kupiti stan: ‘To što se nama događa je nevjerojatno’

Porez na nekretnine se poput duha iz boce svako malo pojavljuje u javnosti. Ranije je bilo spekulacija o tome kako će on zamijeniti komunalnu naknadu. Čak je i sadašnji ministar financija Marko Primorac u nekom trenutku spominjao tu mogućnost.

No, ne treba zaboraviti kako se u Hrvatskoj već plaćaju tri različita poreza koja se tiču nekretnina. Porez na promet nekretnina se plaća pri kupoprodaji i iznosi tri posto od ugovorene cijene stana, kuće, zemljišta, poslovnog prostora ili neke druge nekretnine.

Želite li kupiti stan, pričekajte: Na pomolu velika promjena, ovo nije viđeno godinama

Postoji i porez na iznajmljivanje koji iznosi 10 posto od porezne osnovice plus prirez. Porezna se osnovica u ovom slučaju dobiva odbijanjem porezno priznatih izdataka od ukupne ugovorene cijene najma. Uskoro bi ovaj porez mogao biti drugačije određen, s obzirom na to da država od 1. siječnja planira ukinuti prirez i prepustiti određivanje poreza na dohodak jedinicama lokalne samouprave.

Paušalni porez na iznajmljivanje turističkih nekretnina, kojeg od 2019. godine određuju jedinice lokalne samouprave unutar limita od najmanje 19,91 do najviše 199,08 eura po krevetu. Većina jedinica lokalne samouprave, naročito u kopnenim krajevima, odredila je najniži iznos poreza. Primjerice, u Vukovaru taj paušalni porez iznosi između 19,91 i 39,82 eura, ovisno u kojoj kategoriji se nalazi turističko mjesto. U metropoli je turistički paušal 199.08 eura, u Splitu između 26 i 199 eura, ovisno o lokaciji nekretnine, dok se u Dubrovniku paušal kreće između 49,77 i 99,54 eura.

Porezi uzrokovali promjene

Na konfereciji “Eurotransformacija: Prva godina s eurom – uzlet cijena nekretnina” upravo je problematika poreza na nekretnine bila jedna od gorućih tema. S obzirom na visinu poreza koji se odnose na nekretnine, ispada da je Hrvatska postala porezna oaza za sve koji ulažu u nekretnine, naročito kad je riječ o apartmanima za turističko iznajmljivanje.

“Trebali bismo razviti kvalitetnu poreznu politiku koja će riješiti neke probleme, jer ovo što se nama događa u nesrazmjeru poreza za dugoročni najam te poreza za turistički najam, je nevjerojatno. Naravno da bi nekakva porezna politika trebala djelovati. Neki moji kolege su isključivo za to da se porez na nekretnine uvede, ali on bi, po meni, trebao biti pametan porez koji oporezuje prazne nekretnine, nekakve kuće za odmor, ali prije svega prazne nekretnine, kako bi se aktivirale. To je jedini mogući način da se te nekretnine aktiviraju”, istaknuo je Dubravko Ranilović, predsjednik Udruženja poslovanja nekretninama HGK te direktor agencije Kastel nekretnine, usprotivivši se pritom jednoobraznom porezu na nekretnine za sve.

Podatak koji iznenađuje: Evo koliko stanova u Hrvatskoj zjapi prazno

Ovako postavljeni porezi su uzrokovali promjene na tržištu. Ranilović je upozorio da je velik broj stanova, koji su ranije bili u dugotrajnom najmu, prešao u turistički ili kratkoročni najam. To se vidi i po ponudi na online platformama za smještaj poput AirBNB-a ili Booking.coma. Uz to, građani u pojedinim gradovima, poput Splita ili Dubrovnika nemaju gdje živjeti ili im je postalo nepriuštivo ući u najam ili kupiti stan.

Nedostaje popis nekretnina

No, Ranilovićevo rješenje bi bilo moguće provesti samo kad bi se sredila situacija u zemljišnim knjigama i popisale sve nekretnine. Kako je istaknuo državni tajnik Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Željko Uhlir, u Hrvatskoj je između 10 i 15 posto stambenih nekretnina prazno. Do tog su zaključka u Ministarstvu došli temeljem podataka HEP-a o brojilima na kojima nije zabilježena potrošnja električne energije.

“Ono što je dodatni problem, da gradovi, lokalna uprava i država trebaju popisati svoju imovinu. Sad je grad Zagreb krenuo u popis svojih stanova, kako bi sutra mogli imati nekakav potencijalno priuštivi najam. Grad Zagreb je neke korake napravio, pa su sad kreirali odluku o dodjeljivanju stanova na način kako će se ubuduće dodjeljivati ti stanovi. Dakle, treba nekakva porezna politika, ali skup nekih mjera i vidjet ćemo kroz stambenu politiku da postoji neka ideja kako da se sve skupa privede svrsi”, rekao je Ranilović.

Rješenje u inozemstvu

Filip Vučagić iz tvrtke Colliers International drži da bi  trebalo napraviti poreznu strukturu koja će poticati rad umjesto rentijerstva. Pritom, vlasnicima nekretnina ne bi trebalo nametati nikakve restrikcije ili ga kažnjavati, već ga potaknuti da iskoristiti vlastitu nekretninu. Zato strani državljani, koji su lani napravili 30 posto ukupnog broja kupoprodaja, odnosno kupili su više od 13.000 nekretnina u Hrvatskoj, lako aktiviraju svoje nekretnine; možda baš zbog niskih poreza.

“Ono što je problem jest kad stranci kupuju nekretnine i kad stavljaju te nekretnine u opticaj, lokalno stanovništvo nema gdje živjeti. Općenito gledajući, mislim da bi trebalo s jednim pametnim
porezom prići tome svemu. Govorim iz priče o turističkom najmu i strancima koji dolaze u Hrvatsku, jer ova porezna oaza o kojoj govorimo definitivno je tu, stranci dolaze i imaju nekretnine koje iznajmljuju sezonski, a porez je nikakav. Na takav neki način mislim da bi se možda stvorio veći prihod državi s jedne strane, a s druge strane bi razmislili bi li davali te nekretnine u nekakav, hajdemo reći, dugoročniji optjecaj”, poručio je Filip Brkan vlasnik i direktor agencije Imperium Immobiliare.

Loše vijesti za kupce stanova: ‘Ta vremena se neće ponoviti, kamata nije bila normalna’

Možda se rješenje krije upravo u inozemstvu. Kanadski porezni model, koji predviđa godišnju stopu od 0,5 posto za državljane te zemlje te dva posto za strance, rezultirao je vraćanjem čak 35. posto praznih nekretnina na tržište, naveo je agent za nekretnine iz agencije Eurovilla, Ivan Ukalović.

Hrvatska Vlada planira velike zahvate u poreznom sustavu. No, ti se zahvati uglavnom tiču poreza vezanih uz rad. Svakako će, osim popisivanja nekretnina, bitnu odrednicu u kreiranju budućih poreza, činiti i strategija stanovanja koja je u izradi.