fbpx

INFORMIRAJTE SE: Izbjegnite ovrhu nad nekretninom i deložaciju uz ovih šest savjeta

Autor: Marko

Kriza traje već petu godinu, i mnogi nisu u stanju otplaćivati stambeni kredit. Zašto dolazi do ovrha, koje su najčešće greške koje ljudi rade? Kako izbjeći da se uopće dovedete u takvu situaciju? I koje su greške banke napravile da su sebe dovele u situaciju da imaju toliko loših kredita?

S jednom stvari morate biti načisto: od vraćanja kredita ne možete se izvući. Novac koji ste posudili, morate vratiti, banka vam ga neće tek tako otpisati zato jer ga ne možete vraćati. To je nečiji tuđi novac, a zakon štiti privatno vlasništvo. Kamata koju plaćate je cijena tog novca: plaćate je jer novac danas vrijedi više nego novac za deset godina. Kad bi vas netko upitao želite li deset tisuća eura danas, ili dvadeset tisuća za dvadeset godina, velika većina bi uzela novac danas.

Kako je došlo do kreditnog sloma? 

Prije svega, treba znati kako je uopće došlo do kreditnog sloma, da bi se bolje razumjelo mehanizme tržišta nekretnina i kredita. Slom je započeo u Americi tzv. NINA kreditima, “no income no asset”, koji su se davali, uz visoku kamatu zbog visokog rizika, ljudima koji nemaju niti primanja niti imovinu. Na to se nadovezalo sekundarno tržište derivata po tim kreditima: izum je to mladih i nadobudnih bankara, poput Blythe Masters, koji su dalje prodavali osiguranja takvih visokorizičnih kredita i dodatno zarađivali kockajući se rizicima.


Kako su cijene nekretnina 2000.-ih bujale, ljudi su u Americi, a i u Hrvatskoj, kupovali nekretnine špekulativno, s namjerom preprodaje za par godina kad im cijena poraste. Kako su svi kupovali, jer su krediti bili svima dostupni, cijene su rasle i dalje: krediti su podgrijavali cijene, a rast cijena je podgrijavao rast kredita, koje su bankari sve slabije osiguravali. No kad više nije bilo prostora za napuhivanje tog balona, cijene su počele padati i oni koji su uzeli kredit za kuću od milijun dolara su shvatili da ona sad vrijedi samo, recimo, osamsto tisuća, i da im se ne isplati vraćati kredit i kamate već da im je manji gubitak – vratiti ključeve banci: banka im kod NINA i NINJA kredita nije mogla sjesti na buduće prihode jer ih ionako nemaju, samo na hipoteku. Na tržištu se odjednom našao velik broj nekretnina koje su tražile kupca, i cijene su naglo pale, a time i derivati postali bezvrijedni. Takvo neoprezno dijeljenje kredita u pohlepi za zaradom svima se bankama obilo o glavu, a još više sekundarni derivati: Lehman Brothers je zbog njih propao u danu, a lančana reakcija povukla svijet u recesiju koja i danas traje. 

Kako onda izbjeći ovrhu?

Dakle, kako izbjeći da vam se desi ovrha nad nekretninom koju ste kupili kreditom? Ovrha je tek posljednji čin priče: dok do nje dođe, znači da ste i vi i banka počinili čitav niz grešaka, koje obično počinju već pogrešnom odlukom kod dizanja kredita. Zato ovdje više nego igdje važi “bolje spriječiti nego liječiti”, no i kad dođe do ovrhe nije sve izgubljeno. 

1. Nemojte dizati kredit ako niste uštedjeli dobar dio novca u gotovini.

Ili ga naslijedili, dobili prodajom nečega, kako god.

“Da biste dobili kredit od banke, prvo joj morate dokazati da vam nije potreban”. Taj aforizam zapravo, iako zvuči cinično, zapravo je staro zlatno pravilo bankarstva kojeg se banke pred krizu 2009. nisu držale, i tako su uvalile u probleme i sebe i kupce nekretnina. Tradicionalno, banke su tražile depozit od bar 30% vrijednosti kuće koju kupujete. Kasnije je to smanjeno na 10%, a pred samu krizu banke su kreditirale cijeli iznos stana koji kupujete, kako bi lakše potaknule prodaju novih stanova čiju su gradnju kreditirale. To je pogrešna i loša politika banaka, koja je i dovela do balona nekretnina, ali u vrijeme buma nekretnina nitko previše o tome nije razmišljao: cijene stanova su rasle, i svi su željeli kupiti stan. A rasle su – jer je svatko mogao dignuti kredit, i svi su kupovali. 




Stvar je jednostavna: ako niste u stanju uštedjeti određen iznos svaki mjesec, staviti ga na stranu, i tako izdržati par godina, vrlo vjerojatno je da nećete moći niti otplaćavati kredit. Jasno, ako ste podstanar to nije jednostavno, jer je teško istovremeno štedjeti i plaćati podstanarstvo. Ipak, nemojte se zanositi: ako nemate neku ušteđenu svotu – preporuka je da to bude bar  petina kredita – previše riskirate.

Osim toga, banke u pravilu traže – ili bi bar trebale tražiti – da hipoteka bude vrednija od iznosa kredita koji vam odobravaju. Kreditiranje cijelog iznosa nikad nije dobra ideja, to je prevelik rizik i za banku i za vas. Mnogi su to izbjegli dizanjem nenamjenskog kredita u jednoj banci, da bi ga iskoristili kao polog za stambeni kredit u drugoj. To je brz put do ovrhe, i ne samo to. Možete se dovesti u situaciju da ne možete prodati nekretninu po istoj cijeni po kojoj ste je kupili, pa ostati bez nekretnine i još morati davati novac od plaće. 

Usto, ako se dovedetete u situaciju da neko vrijeme ne možete plaćati rate, moguće je dogovoriti s bankom da se ona naplaćuje neko vrijeme iz depozita koji služi za osiguranje dijela kredita, ako ga imate. Tako možete premostiti eventualno razdoblje nezaposlenosti, a ujedno riješiti problem vrijednosti hipoteke koja tako može biti jednaka iznosu kredita, jer postoji dodatni kolateral u vidu depozita. 




2. Ako ikako možete, stavite pod hipoteku neku drugu nekretninu. 

Jedna od ideja koje smo čuli je da treba zabraniti ovrhu nad jedinom nekretninom. To dobro zvuči, ali treba znati: ako banka ne može osigurati svoje potraživanje hipotekom, neće vam ni dati kredit. Kad bi se to zabranilo, ljudi bi jako teško dolazili do prve nekretnine. Ipak, postoji način da kupite prvu nekretninu u životu, a da ipak budete sigurni da vas iz nje nitko neće izbaciti: stavite pod hipoteku stan ili kuću roditelja, ako je oni imaju i ako vam dozvole. Idealna je kuća na moru, kakvu imaju mnogi u Hrvatskoj: tako ni u najgorem scenariju nećete ostati bez krova nad glavom, ni vi ni oni. Ako se pak radi o kući u kojoj netko živi, opet ste u prednosti: ako ne možete plaćati kredit, uvijek možete lako i brzo prodati stan koji ste kupili i vratiti ostatak kredita – jer na njemu nema hipoteke. Takav stan je lakše prodati.

Mnogo ljudi ne zna da će banka uzeti bilo koju nekretninu pod hipoteku – to ne mora biti ona koju kupujete kreditom, ne mora čak biti niti vaše vlasništvo, ne mora biti niti vlasništvo vaših roditelja. Bitno je jedino da se onaj čija je nekretnina slaže da je stavi pod hipoteku za vas. Jasno, dobro je da to bude nekretnina koja se ne koristi – kakvih u Hrvatskoj ima mnogo. Uvjet je samo da vrijedi između deset i trideset posto više, prema procjeni ovlaštenog procjenitelja, od iznosa kredita, ako ne postoji spomenuti depozit.

3. Nemojte kupovati nekretninu kreditom bez da bar dvoje ukućana radi, i ne pretjerujte s iznosom kredita. Pazite što kupujete. 

Ovo je prilično jednostavno. Ako jedan ostane bez posla, kredit se za nuždu može otplaćivati od druge plaće. Uzmite bračnog druga za sudužnika. Usto, nemojte se zanositi time da vam treba, zbog djece ili koječega, ovakav ili onakav stan u ovakvom ili onakvom kvratu. Kod kredita ljudi se lako preračunaju: svojevremeno je bilo dosta kritike banaka zašto ograničavaju kreditiranje samo na trećinu plaće, odnosno zašto rata ne smije biti veća od trećine plaće. Razlog je što je ovršni zakon sprječavao banku da vam plijeni mjesečno više od trećine primanja. Banke su međutim u želji za zaradom nudile ljudima ugovore gdje bi im od plaće, nakon rate, ostao tek minimalac, uz dodatni ugovor o pljenidbi plaće preko zakonskog iznosa. Ti ugovori su nevažeći i de facto kriminalni. Nemojte se zanositi time da ćete se “već nekako stisnuti s novcem”: ako vam od plaće ostaje 2.000 kuna kad platite kredit – završit ćete, vjerojatno, pod ovrhom. Jednostavno to nećete moći plaćati dvadeset godina. Usto: nikad ne dižite kredit na trideset godina, jer je rata neznatno manja, a ukupan iznos kamata mnogo veći. Ono što ne možete otplatiti u 15, najviše 20 godina, ne možete otplatiti. Točka.

Dakle, zanemariti potrebe i želje, ravnajte se samo i jedino prema realnim mogućnostima. Procijenite ih konzervativno. Trećina primanja je maksimum, ako nisu baš jako mala. Radije uzmite garsonijeru i stisnite se, pa da vam ostane i za ostale potrebe, nego da sve date za stan i živite na kruhu i vodi idućih 20 godina – ili, još gore, da ne možete plaćati. Odaberite nekretninu za koju procijenite da će imati stabilnu vrijednost i koja će se lako prodati: ako je budete morali prodavati, manje ćete izgubiti. Kupovina stana mora biti racionalna i promišljenja odluka, a ne temeljem toga što vam se baš sviđa taj raspored ili terasa. Nikad, baš nikad, ne kupujte kreditom nešto što je jako teško prodati! 

4. Ako ostanete bez prihoda, smjesta kontaktirajte banku. Nemojte čekati!

Najvažnija stvar, i najčešća greška koju ljudi rade. Najgora stvar koju možete uraditi je da tri mjeseca za redom ne platite kredit. Tada vam automatski cijeli kredit ide na dospijeće: nemate više kredit, nego ste dužni cijeli iznos platiti odmah. Tu se pokreće postupak ovrhe, koji će trajati idućih pet godina ili više. No, kad se jednom pokrene, nema više nazad: ostat ćete bez stana, što god uradili. 

Banci to nije u interesu. Oni, kad vaš kredit ode u tu kategoriju, moraju pohraniti u  Narodnoj banci čitav preostali iznos vašeg kredita na ime rezervacije: to su, ugrubo rečeno, sredstva iz kojih će se naplatiti štediše banke, ako banka ne uspije vaš kredit naplatiti. To je velik teret za bilancu banke, i banka to želi pod svaku cijenu izbjeći. Isto tako, banka ne želi ići na prisilnu naplatu: to dugo traje, skupo je zbog višegodišnje sudske procedure, a u konačnici, kod prisilinih naplata, banke obično uspiju naplatiti tek oko polovice duga. Usto, vama kamata samo raste… 

Zato možete biti prilično sigurni da će vam banka, ako ste razumni i imate volju riješiti problem, izaći u susret. Ako smatrate da možete naći novi posao u dogledno vrijeme, tražite moratorij na otplatu kredita, tako iduća tri mjeseca do godinu dana nećete morati otplaćivati rate. U pravilu ga banke odobravaju, to im je mnogo jednostavnije i jeftinije, pa i sigurnije, nego pokretati prisilnu naplatu. Ako u roku od par mjeseci ne možete naći novi posao, ili je situacija takva da znate da nećete moći ni ubuduće otplaćivati, svejedno nemojte čekati da vam stigne rješenje o otkazu kredita! Idite u banku, i neko rješenje će se naći. Recimo ono pod pet. 

5. Ako je sve propalo, smjesta prodajte nekretninu pod hipotekom! To se može.

Većina ljudi smatra da nekretninu pod hipotekom nije moguće prodati. To nije istina. Naravno, idealno je ako ste postupili po točki dva i stavili pod hipoteku nešto drugo. No to nije uvijek moguće. 

Dakle, idite u banku i recite da ćete prodati stan jer ga ne možete otplaćivati. Banka će vam dati pismo namjere gdje piše da će se hipoteka brisati nakon što se uplati preostali iznos kredita. S kupcem dogovorite da će dio kupoprodajne cijene uplatiti banci kako bi se zatvorio kredit i kako bi se na koncu brisala hipoteka, a ostatak ide vama na račun. Neke banke su spremne deponirati brisovno očitovanje za hipoteku kod javnog bilježnika  koji će ga pustiti u gruntovnicu kad  od banke dobije potvrdu da je kredit zatvoren, no to je skuplja varijanta.

Druga varijanta prodaje je da kupac, ako je kreditno sposoban, jednostavno preuzme vaš kredit – to se isto može dogovoriti s bankom – a vama isplati razliku cijene u gotovini. To je najbolje rješenje. Hipoteka ostaje na nekretnini – banci je svejedno čiji je stan, dok god plaća kredit.

Nemojte zaboraviti: kad prijevremeno otplaćujete kredit, NISTE dužni platiti ostatka nedospjele kamate koju biste platili da kredit ostane u otplati do kraja – SAMO ostatak glavnice koji još niste otplatili. Dakle, ako ste već neko vrijeme otplaćivali kredit, i ako ste pametno kupili stan, nešto bi vam trebalo i ostati. Kako su kod nas cijene nekretnina pale, moglo bi se desiti da ste loše kupili pa da vam čak novac od prodaje ne bude dovoljan za zatvaranje. Nema veze: ostat ćete dužni eventualno neki manji iznos, koji ćete s vremenom nekako riješiti ili će ga banka otpisati.

Kako god: sve je bolje nego da vam sjedaju zatezne kamate na cijeli iznos. Najgore što možete napraviti na ovoj točki je – ne uraditi ništa. Ne zaboravite, vaš kredit je dospio i kamate se samo gomilaju! Za koju godinu, dok dođe na javnu dražbu, vaš stan više neće vrijediti ni blizu koliko ćete biti za njega dužni kad se doda zatezna kamata! Neće vam od prodaje ostati ništa, vjerojatno ćete biti i nakon nje dužni novac! Dakle, vratite sve što možete prodajom stana! Odmah.

6. Ako ste dobili rješenje o ovrsi – ne čekajte sudsku dražbu! Prodajte stan. 

Ako ste došli do ove točke, znači da ste i vi i banka već do sad pogriješili u mnogo toga. No, ne zaboravite: ako hipoteka nije fiducijarna – a u Hrvatskoj hipoteke u pravilu nisu fiducijarne – vi imate, po sudskoj odluci, tri mjeseca da sami prodate svoj stan i namirite banku i kad dođe do ovrhe. To se obično može produžiti za još tri mjeseca. Uradite to! 

Zašto? Jer tako ćete dobiti više novca za stan. Možda vam nešto i ostane. Kad stan ode na sudsku dražbu – popušili ste. Istina, na prvoj dražbi se stan ne smije prodati ispod dvije trećine procijenjene vrijednosti, na drugoj ispod pola – ali malo je vjerojatno da će ga na prvoj ili drugoj sudskoj dražbi. Vjerojatno će se ići na treću, gdje nema ograničenja cijene. A tu vas čekaju lešinari koji se bave kupovinom, jeftinom, takvih stanova. Banka se, možda, neće niti truditi deložirati vas preko suda: sud će prodati stan zajedno s vama. Onaj tko ga kupi se ionako time bavi, vjerojatno je mafijaš, i znat će kako će vas istjerati iz njega i bez suda… i tu vam neće pomoći živi zid. Ljudi imaju svoje metode rješavanja problema “zaštićenih stanara”.

Ako je došlo dotle, banka će vjerojatno izgubiti velik novac na vama, zbog dugog sudskog postupka, godina u kojima se gomilaju kamate, i niske cijene koju će takva nekretnina postići. Na najvećoj ćete šteti ipak biti – vi. I nemojte misliti da ćete silom moći spriječiti ovrhu. Možete je samo odgoditi za par dana, dok aktivisti ne odu… 

Zato je bitno da surađujete s bankom kroz cijeli proces, jer je njima jednako u interesu riješiti stvar bez “krajnjih sredstava” poput deložacije kao i vama. Jednostavno, manje će izgubiti. I, ponovimo, najgora stvar koju možete uraditi je da, ako ne možete plaćati, jednostavno čekate i ne poduzimate ništa dok banka ne kontaktira vas. Onda je već prilično kasno… 

Autor:
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.