Foto: Neja Markicevic / CROPIX/Ilustracija

Kobna greška kod kupovine stana: Mnogi ostali bez svega u trenu zbog jedne zamke

Autor: Milan Dalmacija

U potrazi za svojim novim domom, građani se odlučuju na razne opcije. Neki kupuju kuće, neki odlaze iz gradova u kojima su živjeli zbog visokih cijena, neki ciljaju starogradnju, a neki kupuju nekretnine i prije negoli su izgrađene. Nije rijetkost čuti kako je neka zgrada tek u početnoj fazi radova već rasprodana, odnosno da u njoj više nema slobodnih stanova za kupnju.

No, takvo osiguravanje svoja četiri zida, dok oni još praktički i ne postoje vrlo je rizično, pogotovo stoga što investitori traže visoke iznose kapare (predujma ili avansa). Ponekad to traže još u gradnji, što im služi kao jamstvo do određene faze radova, ali poneki odlučuju vrlo uvjerljivo ponuditi svoje nekretnine i prije dobivanja građevinske dozvole. Stoga nije čudno što građani u potrazi za stanom imaju dvojbe oko ovakvog oblika kupoprodaje.

“Gledamo novogradnju i to direktno s investitorom da izbjegnemo lihvarske agencije. Nemamo keš nego bismo išli s kombinacijom kapare i kredita. Nekoliko investitora mi je reklo da traže između 15 i 20 posto kapare, a ostatak kreditom nakon ishođenja uporabne dozvole. E sad, je li 20 posto previše keša za dati, kakva su vaša iskustva? Komentirao sam i ja nedavno da uvijek postoji rizik da d.o.o. rikne i ode sve k vragu”, upitao je jedan građanin na Redditu.

Foto: Pixabay

Suprotstavljena mišljenja i savjeti

Dobio je nekolicinu odgovora u kojima je bilo različitih suprotstavljenih mišljenja. Neki nikad ne bi uložili ni centa u takvu investiciju, a neki smatraju da je 20 posto kapare previše. Potencijalni kupac stana razmotrio je rizike te iznio nekoliko potencijalnih rješenja.

“Palo mi je na pamet sljedeće kao nekakva minimalna mjera zaštite – tražiti od investitora zadužnicu u visini duple kapare kao instrument osiguranja i pravovremenog završetka radova. Naravno, ako on pocucla svu lovu iz d.o.o.-a, opet piši kući propalo. Ima li tko iskustva po ovom pitanju, ima li smisla ovo tražiti? Ili je predugovor sam po sebi dovoljno osiguranje u razumnoj mjeri?”, pitao se u velikoj dvojbi.


Foto: Duje Klaric / CROPIX, Ilustracija

‘Rizika uvijek ima’

Ipak, među onima koji su ga pokušali savjetovati našla se i nekolicina koja je odlučila pristati na slične uvjete i pod sličnim jamstvima.

“I ja sam zakapario prije dva tjedna stan, isto tako direktno od investitora. Ha, gledaj… rizika uvijek ima. Al’ da se sad gleda na to da firma propadne, nitko nikad ne bi kupovao novogradnju, a većina novogradnje rasprodana, bar ovdje u Varaždinu, prije nego je stavljena lopata u zemlju. Ja sam isto dao 20 posto kapare. U predugovoru smo napisali da mi vraća duplu kaparu ukoliko ne može održati članke ugovora iznad”, poručio mu je još jedan kupac.




UPORABNA DOZVOLA, KAPARA… Ovo su cake na koje morate pripaziti pri kupnji stana

Bilo je i onih koji su dali dodatne savjete koji se ne tiču samo osiguranja na papiru. Naime, za ulazak u neku investiciju, pa tako i u kupnju stana, ponekad je bitno i provjeriti tko je s druge strane. Često dojam i “osjećaj” znaju biti presudni u ovakvim stvarima.




“Za početak provjeri kredibilitet izvođača, koliko je firma stara, na BI portalima provjeri im prihode zadnjih godina (imaš i na sudskom registru te podatke za poduzeća), zaposlene, dobit, druge firme tog vlasnika… Možda ti je to ‘sigurnije’ od zadužnice”, jedan je od savjeta.

Mnogi su se ‘opekli’

Unatoč velikom riziku kupnje “na neviđeno”, mnogi su se građani “opekli”. Od toga da više nikad nisu vidjeli svoj novac, unatoč bjanko zadužnicama, a zgrade nisu izgrađene, do toga da su useljeni u nedovršene objekte bez svih potrebnih dozvola. Veliki mamac u ovoj situaciji su niže prodajne cijene tijekom gradnje. No, one ne jamče eventualne veće troškove kasnije, što je u potrazi za stanom lako zanemariti.

Provjereno je prije dvije godine izvijestilo o slučaju prodaje stanova koji su završili kao stečajna masa građevinske tvrtke koja ih je gradila, iako su u njima već bili useljeni stanari. Sličan se slučaj dogodio i u Puli 2018. godine, kada su stanari od privatnog investitora kupili stanove prije dovršetka izgradnje zgrade, za koju se kasnije pokazalo, piše Istra24, da nema uporabnu dozvolu, a ima i ozbiljne propuste u gradnji.

Odustao od kupnje stana u Zagrebu, pa zatražio savjet: ‘Ovo je najjeftinije što sam našao’

Razlike u troškovima

I Slobodna Dalmacija pisala je o obitelji koja je prije 10 godina uplatila kaparu za stan u zgradi koja se još uvijek nije počela niti graditi. Oni svoj novac nisu vidjeli, iako je postala uobičajena praksa da investitori vraćaju i “duplu kaparu”, pogotovo u posljednje vrijeme. Kako je lani pisao Lider, predviđeni i stvarni troškovi izgradnje se uvelike razlikuju, zbog čega su investitori prisiljeni otkazati sve prednarudžbe, koje su dogovorene po znatno nižim svotama, te ponovno prodati iste stanove po tržišnim cijenama, kako bi pokrili troškove gradnje i zatvorili financijsku konstrukciju.

“Čuo sam da se to događa, no ljudi moraju shvatiti da su u našoj industriji cijene materijala i radne snage toliko poskupjele da se brojni projekti, pogotovo oni ekskluzivniji, klackaju s razinom isplativosti. Naravno da se kupce to ne tiče, no ako je u ugovoru klauzula o promjenjivim uvjetima poslovanja, što uglavnom jest slučaj, onda takvi ishodi nisu pravno neutemeljeni, premda mogu biti reputacijski upitni”, istaknuo je tada za Lider Mirko Habijanec, većinski vlasnik križevačke građevinske tvrtke Radnik.

Foto: Dnevno

Dvije važne stavke

Čak i da investitor ispuni svoje obveze iz ugovora i izgradi zgradu u planiranom roku i s dogovorenom cijenom avansa, postoje dvije bitne stavke koje vrijedi uzeti u obzir pri kupnji neizgrađene nekretnine. Prvo, nije moguće upisati vlasništvo nad nekretninom u gradnji, osim ako ste investitor. Razlog tomu je što zgrade u izgradnji ne mogu biti upisane u zemljišne knjige. Tako se ne može nigdje provjeriti da je kupac sklopio predugovor ili kupoprodajni ugovor te da je “zakapario” stan, piše Lider.

Ipak, u ovoj situaciji pomaže činjenica da je temelj svakog etažnog vlasništva, a etažiranje se provodi nakon dobivanja uporabne dozvole, zapravo suvlasnički dio zemljišta na kojem se objekt gradi. Dakle, moguće je napraviti predbilježbu, a kasnije i upis prava suvlasništva na zemljištu, čak i ako postoji hipoteka ili je zabilježena promjena vlasništva na zemljištu.

Druga važna stvar je kreditiranje, ne samo kupca već i investitora. Oko 60 posto kupaca u Hrvatskoj lani je kupilo nekretnine uz pomoć kredita. Pritom je otegotna okolnost bila to što APN nije davao subvencije na kredite za kupnju nedovršenih ili neizgrađenih objekata. Druga otegotna okolnost je ta da je kredit za kupnju nekretnine u gradnji moguće dobiti samo ako je banka partner na projektu, odnosno ako ima založno pravo na zemljištu na kojem se objekt gradi, objašnjavaju iz Nivogradnje.

Maja otkrila koliko je platila stan u Americi: ‘Kod nas ni štalu ne možeš kupiti za te pare’

Ako je sve u redu, banka će tijekom postupka etažiranja provesti brisanje založnog prava. Ako nije, banka će aktivirati hipoteku i tu onda dolazi do zavrzlama za koje je potrebno angažirati odvjetnika. U slučaju da kupac pronađe banku koja sudjeluje na projektu, daljnji postupak podizanja kredita je isti kao i kod kupnje postojeće nekretnine.

Dakle, kupnja nedovršene nekretnine, a pogotovo one koja nema ni građevinsku dozvolu je rizično. Unatoč tome što postoje pravni mehanizmi zaštite, kupac nikad neće biti sasvim siguran što je kupio dok ne dobije ključ u ruke i provjeri je li sve u redu.

Autor:Milan Dalmacija
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.