Foto: Tom Dubravec / Goran Mehkek / CROPIX

Hrvati zbog dvije greške ostaju bez vremena, novca i stana: Odvjetnik otkrio što trebaju učiniti

Autor: Dnevno.hr

Kupnja nekretnine je dugotrajan, stresan, a ponekad i mučan proces. Osim neizvjesnosti oko cijena, mogućnosti dobivanja kredita te plaćanja poreza, agencija i drugih davanja, građani se susreću i s prodavateljima koji žele biti lišeni svake odgovornosti za pogreške u procesu kupnje. Naime, Zakon o obveznim odnosima jasno navodi koje su odgovornosti prodavatelja nekretnine, no oni ih često izbjegavaju staviti u ugovore, što znači da su kupci na gubitku u slučaju da nešto pođe po zlu.

Ponekad je to i propust samih kupaca koji zbog želje za brzom kupnjom nemaju ili ne traže sve potrebne informacije. Naročito se to odnosi na podatke iz zemljišnih knjiga koji otkrivaju postoji li hipoteka ili zabilježba sudskih sporova na stanu, kući ili zemljištu. U slučaju eventualnog spora s prodavateljem, to ide na štetu kupca, jer je on bio obvezan sam utvrditi stanje nekretnine po podacima iz zemljišnih knjiga, objašnjava odvjetnik Stjepan Lović za Lider.

Uz to, kupoprodajni ugovori sadrže i krajnji rok za predaju posjeda kupcu, ali ne i sankcije za prodavatelja u slučaju kašnjenja. Iako domaće zakonodavstvo poznaje, primjerice, ugovorne kazne koje plaćaju investitori zbog kašnjenja u gradnji, oni se odnose samo na trgovačke ugovore u kojima je to izričito navedeno.

Foto: Pixabay

Postoje i druga prava

“Posebne uzance o građenju, trgovački običaji koji obvezuju obje ugovorne strane u trgovačkim ugovorima povezanima s građenjem, primjenjuju se uvijek ako ih ugovorne strane nisu posebno isključile iz primjene, no njima je propisano da je ugovornu kaznu od jednog promila (0,01 posto) ugovorene cijene dužna platiti ona strana koja ne ispuni u roku svoje obveze povezane s građenjem, i to samo kad je tako posebno ugovoreno”, objašnjava odvjetnik Lović i nastavlja:

“Međutim, trgovački ugovori nisu ugovori kojima je jedna od strana fizička osoba, a takva je većina ugovora o kupoprodaji. U tim se slučajevima osim odredbi ugovora o kupoprodaji mora primijeniti opći propis kojim su uređeni ugovorni odnosi – Zakon o obveznim odnosima (ZOO). Budući da takvi ugovori često ne sadržavaju ugovornu kaznu zbog zakašnjenja, a ZOO određuje da se ugovorna kazna primjenjuje samo ako je ugovorena, prodavatelj u tim slučajevima ne snosi obvezu plaćanja penala zbog zakašnjenja”, tvrdi on.

Ipak, kupcima Zakon o obveznim odnosima jamči druga prava u slučaju da prodavatelj ne izvršava svoje ugovorne obveze. Ako rokovi nisu striktno određeni kupoprodajnim ugovorom, odnosno nisu predviđeni kao bitan sastojak takvog ugovora, prodavatelj može ispuniti svoju obvezu nakon isteka roka, kao što kupac može nastaviti tražiti ispunjenje obveza. Ako, pak, kupac želi raskinuti ugovor, prodavatelju mora ostaviti primjereni rok za ispunjavanje tog zahtjeva. Ako prodavatelj ne ispuni svoje obveze ni nakon isteka naknadnog roka, postoji mogućnost raskida ugovora i naknade štete.

Velika promjena za električne automobile, ovaj potez mogao bi biti pun pogodak




Ne treba žuriti

“Naknada štete u tom bi smislu značila, primjerice, troškove smještaja koje je kupac morao plaćati umjesto boravka do predaje u posjed nekretnine koja je predmetom ugovora ili štete u visini potencijalne najamnine koju je kupac kao vlasnik mogao zaraditi iznajmljujući nekretninu. Važno je također naglasiti da se naknada štete može zahtijevati neovisno o korištenju ostalih prava”, tvrdi Lović.

Često se događa da se prodavatelj kupcu obvezuje predati i očitovanje o brisanju upisane hipoteke, nakon što je dobio dio ili cijeli iznos kupnje. No, to čini bez znanja osobe čija je hipoteka upisana. U toj se situaciji događa da kupci uglavnom misle da je sve dogovoreno i riješeno pa isplate cijeli iznos kupoprodaje, ali zapravo preuzimaju nekretninu opterećenu dugovima.




Ovakve situacije uglavnom završavaju na sudu. Sporovi traju nekoliko godina, a krivnja je u većini slučajeva podijeljena. Naime, kupci slijepo vjeruju obećanjima prodavatelja, koja su rijetko naznačena kao ugovorne obveze. Odvjetnik Lović savjetuje da se prije svega treba utvrditi zemljišno-knjižno stanje nekretnine, ali i slobodno sugerirati prijedloge na nacrt ugovora koji prodavatelj daje kupcu.

Kupnja nekretnine često uključuje i emocionalni aspekt, koji se ogleda u strahu od gubitka te nekretnine. Čest argument prodavatelja je i povećanje cijene kako bi se ubrzalo potpisivanje ugovora. Lović savjetuje kupcima da se ni u kom slučaju ne žure s kupnjom i potpisivanjem ugovora. Propuštanjem jednog od već spomenutih koraka kupci riskiraju ulazak u sudski spor u kojem će najčešće izgubiti vrijeme, novac, pa i nekretninu.

Prava istina o cijenama nekretnina u Hrvatskoj: Pogledajte koliko ljudi traže za svoje kvadrate

Autor:Dnevno.hr
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.