Hrvati bi uskoro mogli puno lakše do stana: ‘Obećali smo odraditi taj posao u šest mjeseci’

Stanovanje je osnovna ljudska potreba, a dom predstavlja temelj stabilnosti i sigurnosti pojedinca i obitelji. No, u Hrvatskoj je sve teži osigurati vlastiti krov nad glavom, bilo da je riječ o vlastitoj nekretnini ili najmu. Na domaćem tržištu nekretnina vladaju različiti trendovi.

U posljednjih nekoliko godina cijene kuća i stanova drastično su porasle. Prosječna cijena četvornog metra novoga stana u Hrvatskoj u prvom polugodištu ove godine u Hrvatskoj je iznosila 2219 eura, što je 4,1 posto više nego u istom razdoblju lani. S rastom od 13 posto u drugom tromjesečju ove godine, Hrvatska je najgora u Europskoj Uniji, pokazuju podaci Državnog zavoda za statistiku.

Ponuda je zbog toga, ali i potresa koji su prije tri godine pogodili Hrvatsku i nanijeli znatnu štetu stambenom fondu u središnjem dijelu zemlje, pala. No, nije samo to razlog čudnog ponašanja tržišta nekretnina u Hrvatskoj. Mnogi analitičari i stručnjaci optuživali su model subvencioniranja stambenih kredita putem Agencije za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) za umjetno povećavanje potražnje, a time i cijena na tržištu u kratkom vremenskom razdoblju.

Uskoro strategija

S druge strane, na tržištu najma nekretnina vlada kaos. I ovdje su cijene porasle, a internetski forumi i mediji puni su svjedočanstava podstanara koji su imali raznoraznih problema sa stanodavcima. Još na proljeće najavljena je prva strategija stanovanja, odnosno Nacionalni plan stambene politike RH. No, tada nije bilo detalja.

“Informacije radi, naši konzultanti iz Europske unije predviđaju da za takav posao trebaju dvije godine. Mi smo obećali da ćemo odraditi taj posao u nekih pet-šest mjeseci, zato što se bavimo tim poslom već dulje vrijeme i takva je projekcija da bi do kraja ove godine, ili početkom sljedeće, bio raspisan kostur stambene politike”, otkrio nam je državni tajnik Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, Željko Uhlir.

Raspisivanje strategije prati opsežan posao, ali ništa ne može biti doneseno mimo procedure, što znači da bi strategija trebala biti usvojena u prvoj polovici sljedeće godine. Uhlir je rekao kako će se ona odnositi na razdoblje do 2030. godine, što znači da je zapravo riječ o prvom srednjoročnom strateškom dokumentu o stanovanju u Hrvatskoj.

APN-a više neće biti?

Otkrio nam je državni tajnik još jednu informaciju. Ranije se nagađalo kako više neće biti modela poticane stanogradnje, ali niti subvencija preko APN-a. Zasad je izvjesno kako često osporavano kreditiranje putem APN-a neće “preživjeti”.

“Društveno poticana stanogradnja je vrlo široko pisana. Zakon postoji od 2001. godine i dosada je već desetak puta mijenjan. Između ostalog smo uveli i najam stanova kroz POS. Možda će doživjeti neke modifikacije. To ćemo vidjeti kad sagledamo sve aspekte stambene politike. Ali, zasad je stav da subvencioniranja u ovakvom obliku više neće biti. To je stav sada, a hoće li se promijeniti treba vidjeti”, rekao je Uhlir.

‘Svi očekuju priuštivo stanovanje’

Stoga se na prošlotjednoj konferenciji “Eurotransformacija: Prva godina s eurom – uzlet cijena nekretnina” povela rasprava o priuštvom stanovanju u Hrvatskoj. Objašnjeno je kolike su razlike između traženih i ostvarenih cijena pri kupoprodaji stambenih nekretnina. Otkriveno je i koliko stanova zjapi prazno. No, najbitniji zaključak dao je upravo državni tajnik Uhlir.

“Svi zapravo žele i očekuju od države da im omogući priuštivo stanovanje. Priuštivog stanovanja nema nigdje bez jedne dobre stambene politike. Stambena politika priuštivog stanovanja nije jednokratna, brzopotezna akcija. To mora biti dugoročno, utemeljeno na svim mogućim analizama i na posebnostima svake države”, objasnio je Uhlir predstavljajući što je sve bilo potrebno uzeti u obzir pri kreiranju stambene strategije.

Podatak koji iznenađuje: Evo koliko stanova u Hrvatskoj zjapi prazno

Ali, koji su ključni elementi kojima se kroji stambena politika i kako doći do priuštivog stanovanja?

“Prvi element je uključivost. Stambena politika mora omogućiti priuštivo stanovanje onima koji su na rubu siromaštva, da si mogu priuštiti najam ili kupnju oni koji možda nemaju stalni posao, oni koji možda nisu kreditno sposobni. Drugi element je onaj koji omogućava dotok stambenih jedinica na stambeno tržište bude kvalitetan i konstantan. Moramo znati koliko naša operativa uopće može proizvesti. Možemo zacrtati i odrediti da ćemo skupiti novac za 900.000 stanova do 2030., ali imamo li mi te koji će to proizvesti i koji će to napraviti klasičnim načinom građenja? Treće je da bude održivo u skladu s današnjim ekološkim i energetski učinkovitim potrebama”, objasnio je Uhlir.

Važna je i kvaliteta

No, nije jednostavno definirati ova tri pojma. Za svaki od njih potrebno je u obzir uzeti mnoštvo podataka, od broja stanovnika, broja stanara, preko broja stambenih jedinica pa do komparativne analize kvalitete stanovanja. Ona je, pak, također sazdana od različitih parametara.

“Stanovanje nije važno samo za pojedinog građanina i obitelji, već i za cijelo gospodarstvo naše države, pa tako i svake druge. Stanogradnja i stanovanje je povezano. Dakle, kvaliteta stanovanja sastoji se od kvalitete gradnje, urbanizma, ali i od kvalitete odnosa u zajednici. Znate da imamo slabo održavane zgrade i znate da se u našim zgradama teško dogovara oko bilo čega, oko povećanog investicijskog ulaganja i održavanja. Sve su to dijelovi gospodarstva. Dakle, ako to sve pokrenemo, bit će više operative i više interesa za održavanje zgrada”, objasnio je Uhlir.

Operativa je u proteklom razdoblju znatan dio svojih resursa usmjerila u obnovu nakon potresa. No, i bez toga, stanovi se u Hrvatskoj grade, iako ne u onoj mjeri koja bi zadovoljila tržište.

“Novi rezultati pokazuju da je porastao završetak stanogradnje za skoro 30 posto. U 2022. godini smo završili 15.875 stanova, što je 26,9 posto više u odnosu na 2021. godinu. Međutim, to je svejedno još uvijek daleko ispod onoga koliko se u Hrvatskoj gradilo osamdesetih. Tad smo prosječno godišnje završavali 24.000 stanova. Samo kad to pogledate, vidite gdje nastaje prva razlika u onome što tržište nudi naspram onoga što je potrebno za priuštivo stanovanje”, otkrio je državni tajnik.

Kako regulirati cijene?

Što se, pak, tiče cijena, osim ponude koja je manjkava i potražnje koja je počela u posljednje vrijeme usporavati, velik utjecaj imaju troškovi gradnje. U njih spadaju troškovi gradnje i dobit izvođača, troškove građevinskog zemljišta i ostale troškove, koji uključuju dobit developera i druge troškove prilikom gradnje. S obzirom na rast cijena rada i materijala, ova je tema bila posebno obrađena na okruglom stolu “Kako smanjiti troškove u stanogradnji”, kojeg su organizirali resorno ministarstvo i Hrvatska gospodarska komora.

Treba reći kako troškovi gradnje i dobiti izvođača čine oko 60 posto ukupne cijene neke stambene nekretnine, što je trend koji traje već neko vrijeme. Na troškove građevinskog zemljišta u posljednjih 15 godina otpadalo je između 15 i 20 posto cijene nekretnine, dok je na ostale troškove u tom razdoblju išlo između 20 i 25 posto. Zaključak okruglog stola je bio da “smanjenje troškova gradnje ne treba očekivati u skorijem periodu”.

Stručnjaci otkrivaju koliko će nas u 2024. koštati stanovi: Prvi doznajte odgovore na velikoj konferenciji

“Građevine danas sve više koštaju s obzirom na cijene materijala, sigurnosni standard i standard stanovanja. Imamo nešto kvalitetno i dugotrajno, ali fiksno i skupo, dok se prakse stanovanja i trendovi mijenjanju”, pojasnio je Branimir Rajčić s arhitektonskog fakulteta, dok se Ivan Markić iz tvrtke Prona-grad nadovezao: “Stručnjaci koji pišu propise i norme ne vode brigu o cjenovnom učinku. Stručnjaci se vode maksimalnom sigurnosti ili maksimalnom uštedom energije. No, ne vodi se računa o ravnoteži svega toga u konačnici. Tu je moguća racionalizacija.”

Ipak, pri određivanju priuštivosti stanovanja u obzir treba uzeti zasebni indeks kojeg računa Ministarstvo graditeljstvo uz pomoć Ekonomskog instituta Zagreb. Njime se određuje koliko kvadrata stambenog prostora osoba za prosječnu godišnju neto plaću može u pojedinom gradu ili općini. Ipak, na cijenu, odnosno priuštivost stanovanja utječu i neke druge varijable koje se tiču samih nekretnina.

“Prva je njihova tromost. Vrlo je teško brzo prodati nekretninu, pogotovo ne kao dionicu. Što se tiče promjena cijena, što se tiče promjena u gospodarstvu, developeri počinju razvijati svoje projekte četiri do pet godina ranije kako bi došlo do prodaje nekretnine. Znači i tu je jedna tromost. Sljedeća karakteristika nekretnine i stanovanja je jednim dijelom i netransparentnost. Nemamo povijest prodaje te nekretnine, ne znamo koliko je puta prodana i po kojoj cijeni je bila prodavana. One su nedjeljive, one se ne daju pomaknuti. Ako nam ih treba u Zagrebu, a imamo viška u Osijeku, ne možemo prebaciti stanove iz Osijeka u Zagreb. To su neke karakteristike koje moramo imati u vidu kad govorimo o nekretninama”, pojasnio je Uhlir.

Ljudi moraju negdje živjeti

Iako smo u proteklih deset godina izgubili oko pola milijuna stanovnika, stambeni fond je povećan za oko 100.000 jedinica. To je dovelo do toga da neki gradovi imaju između 10 i 15 posto praznih nekretnina, o čemu smo pisali ovdje, ali i do činjenica da je zbog dugotrajnog ili kratkotrajnog turističkog najma, sve više stanova i kuća zapravo samo djelomično slobodno, dok brojni građani pokušavaju naći svoju nekretninu.

No, nije samo turistički najam pojeo ponudu na tržištu. Sve veći broj stranih radnika, koji dolaze u Hrvatsku, također negdje mora živjeti.

“Samo u ovoj godini samo bit će izdano 150.000 radnih dozvola. Jest da čujemo i piše se u medijima da sve više žive u substandardnim uvjetima, ali svejedno tih 150.000 ljudi mora negdje stanovati. U ovoj godini imali smo podatak da je samo u Zagrebu 3000 studenata ostalo bez smještaja u studentskim domovima. Dakle, svi sveučilišni gradovi imaju sličnu problematiku; Split i Zagreb posebno. Kratkoročni turistički najam stanova buja svake godine nezaustavljivo. Split ima 8400 stanova u kratkoročnom turističkom najmu, Dubrovnik ima 6000. Jedna Barcelona ima također 6000, samo za usporedbu, a ima 1,8 milijuna stanovnika“, otkrio je Uhlir.

Iskustva drugih

Dakle, puno je parametara koji se moraju uzeti u obzir pri kreiranju stambene politike. Dobar dio njih Uhlir nije niti spomenuo. Stoga nije čudo što Europska unija traži od Ministarstva da tome posveti dvije godine. Toliko, pa možda i više, posvetile su druge zemlje u kreiranju vlastitih stambenih politika. Neke od njih, poput Austrije, stalno revidiraju situaciju, a uz to, prepustile su stambenu politiku lokalnoj razini.

“Svaka država za sebe kroji stambenu politiku prema svojim mogućnostima. Hrpe su modela poznatih u svijetu, ne samo u tim državama. Bečki model, nizozemski, danski, irski… Svaka država je to krojila za sebe. Nema pravila ‘one size fit for all’ (jedna veličina pristaje svima, op.a.), ne može se primijeniti i kopirati nečija stambena politika”, upozorio je Uhlir i prebacio se na konkretne primjere.

Loše vijesti za kupce stanova: ‘Ta vremena se neće ponoviti, kamata nije bila normalna’

Brojne države se istodobno suočavaju s nedostatkom stanova te izdvajaju značajna sredstva iz proračuna za priuštivo stanovanje. Primjerice, Njemačka izdvaja 7,2 posto svog BDP-a na priuštivo stanovanje, iako joj nedostaje 400.000 stanova. Zbog toga je nedavno pokrenut “Bau-Turbo-Pakt”, novi program stambene izgradnje.

Austrijska prijestolnica Beč svake godine u stanovanje ulaže 1,2 milijarde eura, a povrh toga još 290 milijuna za održavanje postojećih stambenih jedinica. Njihov se model bazira na priuštivom najmu ukupno 220.000 stanova i kuća. Iako je njihov model poznat diljem Europe, gradski oci su shvatili da ima neke nedostatke i revidirali su ga 2018. godine.

Želite li kupiti stan, pričekajte: Na pomolu velika promjena, ovo nije viđeno godinama

“Naši građani, kao i svi drugi u svijetu traže priuštivo stanovanje i uloga je države da im to omogući. Ponuda i potražnja usmjerava cijene. To je zakon kojeg ne možemo pobiti ni na koji način. Država, kad se uključuje putem stambene politike, može pomoći da se ponuda poveća. Ako povećavamo prihode i financijske mogućnosti građana, a ponuda ostane ista ili pada, nismo ništa napravili.

Bez stambene politike nema priuštivog stanovanja. Moramo dugoročno pogledati i sabrati set ponude i potražnje, dugoročno do 2030. godine s demografijom, sa svim potrošačima na tržištu nekretnina, turizam, studenti, radne dozvole, stranci koji dolaze, i s druge strane ogromnom količinom praznih stanova koji ne služe ničemu, naprosto kao ulaganje, jer znate da stambene nekretnine imaju nekoliko funkcija”, zaključio je Uhlir.