fbpx
Foto: Bozidar Vukicevic / CROPIX

JE LI ADRISOVO VLASNIŠTVO NAD HOTELOM MARJAN PROTUZAKONITO: Viši sudovi moraju imati snage rasplesti gordijski pravni čvor

Autor: Ratko Bošković / 7dnevno

Nekadašnji turistički biser ponovno će zasjati punim sjajem, ushićeno su pisale lokalne novine kada je rovinjska Adris grupa prije točno tri godine, nominalno za 324 milijuna kuna, na elektroničkoj javnoj dražbi kupila nekretnine bivšega splitskog hotela Marjan propaloga dioničkog društva Adriatic. “Adris je ozbiljan investitor. Sigurni smo da će Split dobiti hotel kakav zaslužuje ovaj prelijepi grad. Do 2023. u turistički dio uložit ćemo više od dvije milijarde kuna, čime će 95 posto hotelskih kapaciteta biti na najvišoj razini ponude”, rekao je novinarima direktor Adrisovih korporativnih komunikacija.

Dvije godine poslije, u srpnju 2021., Adris je kompletirao zahtjev za ishođenje građevinske dozvole za rekonstrukciju zgrade bivšega hotela Marjan, i poručio javnosti da “uskoro počinju i radovi na samom objektu”. U lipnju ove godine na internetskim stranicama zagrebačkog arhitektonskog studija 3LHD, “kućnog” projektanta Adrisovih građevinskih pothvata, pojavio se opis budućeg hotela “prema pripremljenoj izvedbenoj dokumentaciji”.

“Rekonstrukcija splitskog hotela Marjan zadržava osnovne postavke izvornog projekta Lovre Perkovića. Koncept čine horizontalna troetažna baza s dva atrija oko kojih se nižu javni prostori hotela i vertikalni volumen baziran na suvremenoj interpretaciji u kojoj hotelska soba postaje lođa.” Također, “projekt predviđa cjelovitu aktivaciju krova horizontalnog volumena vanjskim bazenima i ugostiteljskim sadržajima u zelenom vrtu”.


Razlučni vjerovnik

Zvuči zaista atraktivno, tim više što je bivši Marjan, sada preuređen u zelenu staklenu kocku, kao šaka u oko u svojem mediteranskom okruženju. No jedan od vjerovnika u stečaju dioničkog društva Adriatic, jednostavno dioničko društvo (j.d.o.o.), indikativnog naziva Rovinjska močvara, u svojoj tužbi podnesenoj splitskom Trgovačkom sudu u lipnju 2018. tvrdi da je cijeli postupak po kojem je Adris dobio u ruke atraktivne nekretnine na Zapadnoj obali splitske luke protuzakonit i da Adris nikako ne može biti zakoniti i moralno neupitni vlasnik hotelske zgrade Marjana, pripadajuće trafostanice, parkirališta, dvora i stubišta, ukupno devet tisuća i 77 četvornih metara, upisanih u zemljišnim knjigama u ulošku 14224 katastarske općine Split.

Da je ta tužba podnesena, stoji i u obliku “zabilježbe, spora i podneska tužitelja” i u vlastovnici izvatka iz zemljišne knjige navedenog ZK uloška (izdanog 6. kolovoza ove godine), “radi uspostave ranijeg zemljišnoknjižnog stanja na način da se traži brisanje prava vlasništva s imena Adris grupa d.d. Rovinj, za cijelo uz istodobnu uknjižbu prava vlasništva na ime Adriatic d.d. u stečaju, za cijelo…”

U čemu je spor, zašto Rovinjska močvara golemom i moćnom rovinjskom hotelijeru, nastalom prodajom Tvornice duhana Rovinj, osporava vlasništvo nad zgradom nekadašnjeg hotela Marjan? I što je i tko je Rovinjska močvara j.d.o.o., kako je ona postala Adriaticov vjerovnik i zašto se pojavila kao tužitelj koji traži da se odavna prodane Adriaticove nekretnine, ne samo one najvrednije, nego zapravo i jedine vrijedne, vrate toj tvrtki u stečaju?

Adris grupa d.d., naime, nekretnine u nekadašnjem vlasništvu bankrotirale tvrtke Adriatic nije stekla tako što ih je platila novcem, nego ih je platila prijebojem za svoje potraživanje, kao takozvani razlučni vjerovnik u stečaju Adriatica, vjerovnik koji se iz imovine stečajnog dužnika ima pravo naplatiti prije svih i neovisno o svim ostalim stečajnim vjerovnicima. A to potraživanje Adris je otkupio od tvrtke Heta Asset Resolution AG, “loše banke” u koju je propala Hypo banka prenijela svoja nenaplativa potraživanja po kreditima, da ih makne iz svojih bilanci i da ih ona proda po najvišoj cijeni koju može postići na tržištu.

Pravni zaplet

Nemoguće je znati točno, jer to je najstrože čuvana bankovna tajna, ali najvjerojatnije je Adris od Hete njezina potraživanja od Adriatica kupio za oko 20 posto, što znači da je oko 75 milijuna eura nenaplativnih kredita, s kojima je stekao potraživanja od Adriatica, platio oko 15 milijuna eura. Tako je za možda stotinjak milijuna kuna stekao potraživanje od Adriatica od oko 560 milijuna kuna. A to je potraživanje Hypa, pa kasnije Hete, bilo osigurano upisom zaloga na zgradu i pripadajuće joj dijelove bivšega hotela Marjan.

Pravni zaplet započeo je još u srpnju 2005. godine, kada je splitska tvrtka Neva Kerum d.o.o. (a jamci-platci bili su joj tvrtka Kerum d.o.o. i Željko Kerum osobno) digla 15,5 milijuna eura kredita od (tadašnje) HVB Splitske banke, a banka je za osiguranje naplate tog kredita upisala založno pravo na nekretnini označenoj kao čestica 10232/4 Z.U. 14224 K.O. Split, te na teret Adriatica d.d. kao založnog dužnika.




Potom su isti dužnici, Neva Kerum d.o.o., Kerum d.o.o. i sam Željko Kerum 21,33 milijuna eura kredita digli i kod Hypo Alpe-Adria-bank Internationala AG, Klagenfurt, i to “za refinanciranje zatvaranja kredita kod Societe generale splitske banke d.d., te za rekonstrukciju, opremanje i preopening hotela Marjan u Splitu”, pa je na nekretninama Adriatica upisan zalog za vraćanje tog kredita, a založno pravo u korist HVB Splitske banke je brisano.

“Otvaranjem stečaja nad društvom ‘Adriatic’ d.d. sukladno Stečajnom zakonu, utvrđene su i priznate tražbine te razlučna prava stečajnih i razlučnih vjerovnika”, stoji u podnesku Rovinjske močvare splitskom Trgovačkom sudu iz veljače prošle godine (“kojim se uređuje tužbu”).

Slijedom navedenog, priznata su razlučna prava na temelju kredita i upisanih založnih prava razlučnom vjerovniku Hypo Alpe-Adria-bank International AG, odnosno njegovim pravim sljednicima, sve do Adris grupe, pa je Adris legitimiran kao sljednik banaka kao davatelja kredita, a status sljednika stekao je na temelju otkupa tražbina od ranijih razlučnih vjerovnika koji su držali zalog nad Adriaticovim nekretninama.




Jasna namjena

No Rovinjska močvara, u ime bivših Adriaticovih zaposlenika koji u stečaju nisu mogli naplatiti svoja potraživanja, u svojoj tužbi Trgovačkom sudu u Splitu tvrdi da je stavljanje hipoteka na Adriaticove nekretnine za spomenute kredite bilo protuzakonito i kao takvo ništetno!

Naime, već je HVB Splitska banka 2005. godine Kerumima dala kredit s eksplicitno navedenom sljedećom namjenom: “Kredit će se koristiti isključivo za ispunjenje obveza sukladno ugovoru o prodaji i prijenosu dionica Adriatic d.d. Split broj 3131556/9000 (u daljnjem tekstu: ugovor o prodaji) koji je dana 28. 6. 2005. godine sklopljen između Hrvatskog fonda za privatizaciju i društva Neva Kerum d.o.o.”

A u ugovoru Neve Kerum d.o.o. te jamaca Keruma d.o.o. i Željka Keruma osobno o kreditu kod Hypo banke na iznos od 13,9 milijuna eura jasno je definirana sljedeća namjena kredita: “Kreditnim sredstvima korisniku kredita refinancira se zatvaranje preostalog dijela duga kod Societe Generale Splitska banka d.d. po obračunu na dan zatvaranja, a koji se odnosi na odobreni kredit korisniku kredita za kupnju dionica tvrtke Adriatic d.d.”

Prema tome, za bivše zaposlenike Adriatica koji su u stečaju ostali kratkih rukava nema sumnje da su kredite za koje su hipoteke bile upisane na imovini Adriatica banke dale Kerumima za kupnju Adriaticovih dionica.

Drugim riječima, novi vlasnici Adriaticovih dionica za svoje privatne, osobne dugove, jamčili su imovinom poduzeća koje su kupili! Unatoč tomu što i zadnjem laiku za ekonomiju i dioničarstvo treba biti kristalno jasno da imovina poduzeća nije osobna imovina vlasnika poduzeća i da on njome ne može osobno raspolagati niti jamčiti za svoje privatne dugove.

To jasno govori i hrvatski Zakon o trgovačkim društvima (ZTD) u članku 234: “Ništetan je pravni posao kojim društvo nekome daje predujam, zajam ili osiguranje radi stjecanja dionica toga društva.”

A kako su banke Kerumima dale kredite za stjecanje dionica društva Adriatic, a društvo je bankama jamčilo povrat tih kredita (dalo je osiguranje) svojim nekretninama, svojim hotelom Marjan, to je osiguranje, odnosno te su hipoteke, prema ZTD-u, ništetne. Niti je Adriatic smio dopustiti zalaganje svojih nekretnina za kredite Kerumima, niti su banke imale pravo na te nekretnine staviti hipoteke.

Pravni čvor

Slijedom toga, banke nisu mogle prodavati dalje kredite s tim osiguranjem niti je Adris grupa otkupom tih kreditnih potraživanja mogla postati razlučni vjerovnik u Adriaticovu stečaju. Ako je suditi po slovu zakona (a hrvatski sudovi, dakako, uvijek mogu zakonu dati neku neočekivanu “interpretaciju”), Adrisovo vlasništvo nad hotelom Marjan je “ništetno”, kao i njegov zahtjev za građevinsku dozvolu, kao i njegovi planovi za velika ulaganja u njegovu rekonstrukciju (ma koliko bili hvale vrijedni).

Hotel Marjan se, smatraju u Rovinjskoj močvari i to traže od hrvatskog suda, mora vratiti poduzeću Adriatic, njegovom eventualnom prodajom trebaju se naplatiti svi vjerovnici u skladu sa Stečajnim zakonom. Pravi dužnici za kredite Nevi Kerum d.o.o., Kerumu d.o.o. i Željku Kerumu (kao jamcima-platcima), koje je Adris otkupio, jedino su oni sami.

Naposljetku, kako je bilo moguće da zemljišne knjige upišu hipoteke na imovinu poduzeća Adriatic ako je iz ugovora o kreditima bilo očito da su oni namijenjeni kupnji Adriaticovih dionica i da takav upis Zakon o trgovačkim društvima zabranjuje, osim što je protivan najosnovnijim etičkim načelima tržišta kapitala?

Kako je bilo moguće da stečajni upravitelj dopusti (štoviše, organizira i vodi) isplatu potraživanja koja su i po zakonu, po svojoj prirodi i po elementarnoj logici ništetna? U Hrvatskoj bez vladavine prava (eng. rule of law) i bez učinkovite prisile na poštivanje prava (eng. law enforcement) sve je moguće. Nadajmo se samo da će viši sudovi i državne instancije za izdavanje građevinskih dozvola imati snage rasplesti gordijski pravni čvor oko hotela Marjan i vjerovnicima Adriatica u stečaju omogućiti da svoja potraživanja naplate bez uplitanja ništetnih razlučnih vjerovnika.

Autor:Ratko Bošković / 7dnevno
Komentari odražavaju stavove njihovih autora, ali ne nužno i stavove portala Dnevno.hr. Molimo čitatelje za razumijevanje te suzdržavanje od vrijeđanja, psovanja i vulgarnog izražavanja. Portal Dnevno.hr zadržava pravo obrisati komentar bez najave i/li prethodnog objašnjenja.