Mit je da će cijene nekretnina u Hrvatskoj te ostalim zemljama regije jugoistočne Europe porasti kada te zemlje uđu u Europsku uniju, smatra Philip Bay, regionalni direktor Colliers Internationala za regiju jugoistočna Europa reagirajući na očekivanja nekih prodavatelja da će ulazak u EU donijeti ponovni rast cijena u nekretninskom sektoru.

Primjera radi, u Mađarskoj je uoči ulaska u Uniju strateška procjena glasila da će cijene nekretnina naglo porasti. Ljudi su na brzinu kupovali nekretnine, međutim, cijene nisu porasle nego su stagnirale.

- Budući da su nekretnine u Hrvatskoj još uvijek skuplje u odnosu na većinu ostalih zemalja u regiji, nema osnova za povećanje njihovih cijena nakon ulaska u EU iz razloga koji je bio važan u drugim zemljama. Na kretanje cijena će utjecat više čimbenika, od stanja na tržištu u zapadnoj Europi do lokalnih čimbenika poput realne kamatne stope na dugoročne kredite s valutnom klauzulom, indeksa obujma građevinskih radova, realne neto prosječne plaće, indeksa potrošačkih cijena, realnog bruto domaćeg proizvoda, realnih ukupnih kredita stanovništvu, broja sklopljenih brakova itd. - napominje Maruška Vizek s Ekonomskog instituta u Zagrebu.

Negdje rast, a negdje pad cijena 

Promatrajući službenu statistiku nakon ulaska 10 zemalja u EU za vrijeme godina obilja, 2004. i 2005., u nekim je zemljama zabilježeno povećanje cijena nekretnina (Estonija, Letonija, Slovenija, Češka), a primjerice u Poljskoj u 2004. i u Slovačkoj u 2005. cijene nekretnina su pale.

Činjenica je da dok se ekonomska situacija u Hrvatskoj ne popravi, za neke dugoočekivani rast cijena nekretnina će izostati.

- Procjena je kako povećanjem neto plaća od 1 posto znači i povećanje cijene nekretnina čak više od 5 posto. Kada bi ulazak u EU značio smanjenje kamata na kredite, što je, kako procjenjuju, malo izvjesno jer je dugoročni trend niskih kamata u Europi završen, i to bi značilo povećanje cijena nekretnina - naglašava Vizek.

- Apsolutno se ništa neće promijeniti kada Hrvatska uđe u EU. Sve što se trebalo dogoditi ulaskom u Europsku uniju, to se već dogodilo - smatra pak profesor Ekonomskog fakulteta Josip Tica, napominjući da već više od godinu dana, od 1. siječnja 2010. stranci mogu slobodno kupovati nekretnine u Hrvatskoj te da ta činjenica nije utjecala na cijene.

- Kako državljani Unije već sada mogu slobodno kupovati nekretnine u Hrvatskoj, ne očekuje se da će nakon ulaska u EU doći do naglog porasta potražnje - kažu i na tkz. 'EU-telefonu' Ministarstva vanjskih poslova.

 Tržište ovisi o hrvatskoj Vladi, a ne o EU

- Stagnacija, rast ili pad cijena, broj realizacija, te općenito klima oko nekretnina, najviše ovisi o Vladi RH, jer ona i Sabor kreiraju, te donose zakone koji će olakšati ili zagorčati rješavanje stambenog pitanja, privlačenje investitora i sve ostale čimbenike na tržištu. Znači situaciju na tržištu u rukama drži Vlada, a ne EU, kriza ili ne znam što. Uspije li Hrvatska produžiti turističku sezonu, to će zasigurno zainteresirati investitore u turizam, što donosi i ulaganja u nekretnine. Uspije li Hrvatska raznim eventima privlačiti posjetitelje i ostatkom godine, i to će utjecati na cijenu nekretnina u pojedinim krajevima Hrvatske. Uglavnom, prostora za rast cijena nekretnina ima, ali hoće li do toga i kada doći, te hoće li to biti korisno ili štetno, u rukama je Vlade - smatra Željko Sapan, posrednik u trgovini nekretninama.

Financijski portal Pametna kuna u svojoj je analizi pak zaključuje da bi ulazak Hrvatske u EU ipak donio trajno povećanje cijena nekretnina i to u iznosu od 3,9 posto, u odnosu na ostanak Hrvatske izvan EU.

- Međutim, upravo suprotno od očekivanog, strane osobe neće biti generator rasta cijena nekretnine, već domaća potražnja za nekretninama, prvenstveno zbog očekivanog rasta kupovne moći građana. U konačnici, što se tiče obale, situacija je vrlo jednostavna: budemo li razvijali elitni turizam, cijene nekretnina neizbježno će rasti. Ako se pak odlučimo za apartmanizaciju, cijene će stagnirati ili padati - ističu na tom portalu.

Samo ako se stranci počnu doseljavati u Hrvatsku, cijena zemljišta će rasti

Ekonomski analitičar Ante Babić ostavlja mogućnost da bi ulaskom Hrvatske u EU cijena poljoprivrednog zemljišta ipak mogla porasti.

- Postoje izvanredni faktori koji bi mogli utjecati na rast cijene zemlje. Jedan je ako bi nakon ulaska u EU migracijama državljani iz zemalja članica dolazili u Hrvatsku i počeli kupovati zemlju. Drugi je eventualno ponovno uvođenje subvencija za kapitalna ulaganja, za navodnjavanje i poticajnu politiku - kaže Babić.

Kad su u pitanju normalni faktori koji bi mogli utjecati na rast cijene, Babić podsjeća da najviše utječu poljoprivredna proizvodnja i uvjeti života na selu. Mladih je sve više u gradovima te zato i nema neke osobite potražnje za zemljom. To bi se ipak moglo promijeniti za nekoliko godina, ovisno o razvoju bivših PIK-ova.

Naime, Babić kaže da su ti nekadašnji divovi, sada privatizirani, polako počeli dostizati dosta dobru razinu proizvodnje te da bi eventualno u skorijoj budućnosti oni mogli biti ti koji će krenuti u potragu za zemljom. No predviđa da u sljedećih od tri do pet godina cijena zemljišta neće rasti.